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Tipps & Ratgeber: Wie finde ich einen Nachmieter und welche Rechtsprechung ist zu beachten?

Grafik Nachmietterratgeber In der Nachmieterklausel ist der Mieterwechsel genau beschrieben. (Einfach klicken zum Vergrößern)

"Nachmieter gesucht" - Recht, Regeln und Gesetz

Veränderungen im persönlichen oder beruflichen Umfeld erfordern häufig auch eine kurzfristge Veränderung der Wohnorts und Umzug - und dann muss ein Nachmieter für den Mietvertrag gefunden werden. Aber welche Rechte und Pflichten haben Sie gegenüber Ihrem Vermieter? Wo liegen die Unterschiede zwischen einem unbefristeten Mietvertrag und sogenannte Zeitmietverträgen? Ist eine Kündigungsfrist zu beachten und müssen Sie einen Nachmieter stellen? Wie finde ich überhaupt einen Nachmieter? Dieser Ratgeber enthält die wichtigsten Informationen zum Thema „Wie finde ich einen Nachmieter und welche Rechtsprechung ist zu beachten?“.

Unbefristete Mietverträge und Zeitmietverträgen

Grundsätzlich beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter nach §573c BGB 3 Monate. Die Frage nach einem Nachmieter bzw. einer vorzeitigen Entlassung aus dem Vertragsverhältnis stellt sich im Regelfall also nur bei sog. Zeitmietverträgen. Meist ist ein vorzeitiger Mieterwechsel in einer sogenannten Nachmieterklausel genau beschrieben. Gibt es keine derartige Klausel, ist eine Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter schwieriger. Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass ein Mieter dem Vermieter nur drei Nachmieter nachweisen muss, um einen Zeitmietvertrag vorzeitig aufzulösen. Das entspricht so nicht der geltenden Rechtsprechung. Es ist vielmehr so, dass der Vermieter einen potenziellen Nachmieter nur dann akzeptieren muss, wenn dieser den persönlichen Ansprüchen genügt und über entsprechende finanzielle Mittel verfügt. Für die Prüfung eines potenziellen Nachmieters hat der Vermieter bis zu drei Monate Zeit.

Echte und unechte Nachmieterklauseln

Es gibt echte und unechte Nachmieterklauseln - in beiden Fällen darf der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen. Bei einer echten Nachmieterklausel ist der Vermieter fast immer an den vorgeschlagenen Nachmieter gebunden, wenn dieser auch wirklich Mieter werden will. Der Vermieter kann vorgeschlagene Nachmieter nur ablehnen, wenn er gute Gründe dafür hat, z.B. Zweifel an Bonität oder Seriosität. Der neue Mieter tritt dann unter den gleichen Konditionen in den Mietvertrag ein. Bei einer unechten Nachmieterklausel kann der Mieter zwar geeignete Nachmieter vorschlagen, der Vermieter kann diese aber jederzeit ablehnen. Auch der Vertrag mit den Nachmietern muss nicht dem des Vormieters entsprechen. Der Vermieter kann die Mietbedingungen in einem angemessenem Rahmen ändern.

Schutzwürdiges Interesse des Mieters

Bild Rechte und Pflichten als Mieter Unter einigen Umständen können Sie das Mietverhältnis frühzeitig kündigen.

Ein Mieter kann aus einem Zeitmietvertrag ohne Nachmieterklausel nur dann vorzeitig ausscheiden, wenn er dem Vermieter ein sog. schutzwürdiges Interesse nachweist. Ein derartiges interesse liegt dann vor, wenn es für den Mieter unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzuführen. Hier muss zwischen dem Interesse des Mieters und Vermieters abgewogen werden, wobei das Interesse des Vermieters in der Regel überwiegt. Ein schutzwürdiges Interesse darf erst nach Abschuss des Mietvertrages aufgetreten sein und nicht vom Mieter selbst herbeigeführt werden. Aber in welchen Situationen kann der Mieter von einem schutzwürdigen Interesse sprechen? Nun, die Möglichkeiten sind vielfältig. Hier einige Beispiele:

  • Unerwartete berufliche Veränderungen. Sie werden ohne Aufforderung oder Bewerbung versetzt.
  • Arbeitslosigkeit und allgemeine Veränderung der finanziellen Situation. Sie können die Miete nicht mehr durch Ihre Einnahmen decken. Es ist hier häufig auch im Interesse des Vermieters, dass Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.
  • Ihr gesundheitlicher Zustand verschlechtert sich. Sie sind beispielsweise auf eine behindertengerechte Wohnung angewiesen oder Familienangehörige müssen in unmittelbarer Nähe von Fachärzten wohnen.
  • Veränderung der familiären Situation. Sie bekommen beispielsweise Kinder und die Größe der Wohnung reicht nicht mehr aus.
  • Sie benötigen Pflege und Betreuung und müssen in eine entsprechende Einrichtung ziehen.

Wenn Sie Ihrem Vermieter ein solches schutzwürdiges Interesse nachweisen, kann dieser eine vorzeitige Entlassung aus einem Zeitmietvertrag nur unter Angabe relevanter Gründe ablehnen. Trotzdem müssen Sie einen geeigneten Nachmieter vermitteln, der Ihren Mietvertrag übernimmt. Der Vermieter muss Ihren Vorschlag aber nicht akzeptieren, sondern kann selbst einen Nachmieter suchen. Auch den Mietvertrag kann er abändern. Verändert er den Mietvertrag aber auf unangemessene Weise, sodass ein Nachmieter abspringt, hat das keinen Einfluss auf Ihren Auszug. Fassen wir zusammen: Eine vorzeitige Entlassung aus einem unbefristeten Mietverhältnis ist prinzipiell nicht möglich, d.h. Sie müssen eine dreimonatige Kündigungsfrist beachten. Im Falle sog. Zeitmietverträge müssen Sie sowohl einen Nachmieter angeben, als auch ein schutzwürdiges Interesse nachweisen. Sie befinden sich gegenüber dem Vermieter in einer schwierigeren Position.

Verweigerung der Untervermietung als Kündigungsgrund

Bild Mietvertrag für Untermieter Wird Ihnen eine Untervermietung grundlos untersagt, dann haben sie das Recht vorzeitig zu kündigen.

Neben dem Nachweis eines schutzwürdigen Interesses gilt auch die Verweigerung der Untervermietung als Grund, aus dem Mietverhältnis vorzeitig auszutreten. Wird Ihr Wunsch auf Untervermietung von Ihrem Vermieter grundlos abgelehnt, obwohl es erteilt werde müsste, so können Sie ihren Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten vorzeitig kündigen. Vermieter sollten sich deshalb potenzielle Untermieter nennen lassen und Kontakt zu Ihnen aufnehmen. Gibt es plausible Gründe, die Untervermietung zu verweigern, so ist dies rechtmäßig.

 

Nachmieter für provisionsfreie Wohnung gesucht

Wenn Sie sich auf die Suche nach einem Nachmieter begeben, werden Sie über die Wohnungs- und Immobilienbörse auf markt.de sicherlich schnell fündig. Erstellen Sie ganz einfach eine kostenlose Kleinanzeige. Beschreiben Sie dabei die Wohnung ausführlich mit Text und Bild. Betonen Sie außerdem dass die Wohnung provisionsfrei ist. Über das Internet werden provisionsfreie Wohnungen besonders häufig gesucht. Nutzen Sie außerdem unsere optionalen Zusatzangebote für Kleinanzeigen um besonders schnell Nachmieter zu finden. Interessenten für die Wohnung können sich bei Ihnen per E-Mail oder Telefon auf Ihre Annonce melden. Weitere Tipps, wie Sie eine Kleinanzeige erstellen, erfahren Sie in unserem Ratgeber. Sie als Mieter stehen dann in der Pflicht, den Kontakt zwischen Nachmieter und Vermieter herzustellen. Der Vermieter muss hier in keiner Weise aktiv selbst nach einem Nachmieter suchen. Es reicht auch nicht aus, dem Vermieter Kontaktdaten potenzieller Nachmieter zukommen zu lassen. Nutzen Sie daher kostenlose Kleinanzeigen um einen Nachmieter zu stellen.

Der Nachmieter und die Rechte des Vermieters

Bild Mietvertrag gekündigt Es gibt viele Gründe warum ein plötzlicher Wohnungswechsel notwendig ist.

Wenn Sie den Kontakt zwischen Nachmieter und Vermieter hergestellt haben, gilt es abzuwarten, ob letzterer die Vertragsfortführung mit dem Interessenten akzeptiert. Verlangt der Nachmieter beispielsweise eine Vertragsfortführung unter anderen Rahmenbedingungen (Mietdauer, Mietpreis, etc.), so ist der Vermieter berechtigt, diesen Interessenten abzulehnen. Auch wenn ein Nachmieter nur mit Tieren die Wohnung bezieht, kann der Vermieter hier ablehnen. Stellt der Vermieter jedoch unverhältnismäßig hohe Ansprüche an einen Nachmieter (z.B. exorbitante Mietpreiserhöhung), so können Sie sich auch ohne letztendliche Vermittlung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist unter Nachweis eines schutzwürdigen Interesses von dem Mietvertrag lösen. Verzichtet der Vermieter auf die Vermittlung eines Nachmieters, so können Sie – wieder unter Nachweis eines schutzwürdigen Interesses – innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis auflösen.

Individuelle Nachmieterklausel

Sie können eine eigene Nachmieterklausel mit Ihrem Vermieter erstellen. Im Regelfall gelten jedoch die eben beschriebenen „still akzeptierten“ Bedingungen auf beiden Seiten. Wenn Sie nach einem Einzug bereits einen baldigen Auszug planen, kann eine individuelle Nachmieterklausel eine sinnvolle Alternative sein. So können Sie Komplikationen beim Mieterwechsel verhindern, wenn es soweit ist.

 

Bevor sie aus ihrem Mietverhältnis vorzeit austreten können, müssen einige Bedingungen erfüllt werden. Eine Nachmieterklausel in Ihrem Mietvertrag kann die frühzeitige Kündigung für den Mieter erleichtern. Auf jeden Fall sollten Sie nach geeigenten Nachfolgern für Ihre Wohnung suchen. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg und eine stressfreie Suche über die online Inserate nach einem geeigneten Nachmieter.


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