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Der Vermietungsstand ist mit einer normal wieder kehrenden Fluktuation ausgeglichen. Die Haustechnik wurde in den Jahren 2001 bis 2002 umfassend erneuert, alle Bäder wurden mit Dusche oder Badewanne modern gefliest. Die gepflegte Wohnung befindet sich in einem begrünten Umfeld, mit schönen Grünanlagen in einer verkehrsberuhigten Seitenstraße.

Durch die praktische Raumaufteilung wäre auch eine Nutzung als Zweifamilienhaus möglich. Die Haustechnik ist komplett sanierungsbedürftig und auch die Ölzentralheizung von 1994 und die einfache Dachdämmung entsprechen nicht den heutigen Standards.

Durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wurden 2015-2017 die folgenden Arbeiten ausgeführt: - Strangsanierung - Kellersanierung - Fassadensanierung - Erneuerung der Fenster - Neugestaltung des Innenhofes - Einbau neuer Hauseingangstüren - Einbau einer neuen Wohnungseingangstür - Dachausbau - Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, der Strom kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Gute - Fernwärme Zentralheizung im Vorderhaus - Erneuerung der Elektrik 2017 - 2019 Einbau einer Wasserenthärtungsanlage Es gibt einen Hausmeister-& Reinigungsservice

Die Immobilie hat eine Wohnfläche von ca. 137 qm und eine ca. 396 qm große Grundstücksfläche. Das Haus besteht aus: UG: Keller mit Waschküche und Haustechnik EG: Diele, Gäste-WC, Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse, Garten und in die Küche. OG: Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad mit Wanne, Dusche, 2 Waschbecken und WC DG: Studio und Technikraum (Gas-Therme) Abgerundet wird das Angebot durch eine Garage und davor ein KFZ-Stellplatz mit Wallbox.

Die lichtdurchfluteten Räume sind offen gestaltet und bieten durch bodentiefe Fenster einen atemberaubenden Ausblick auf die Dresdner Skyline. Hochwertige Materialien, edle Oberflächen und modernste Haustechnik schaffen ein Ambiente, das Eleganz und Wohlgefühl perfekt miteinander verbindet. Ein großzügiger Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zur sonnigen Terrasse bildet das Herzstück der Wohnung. Hier genießen Sie nicht nur Ruhe und Privatsphäre, sondern auch ein Panorama, das seinesgleichen sucht.

Der ruhige Platz mit dem herrlichen Blick in die unberührte Naturlandschaft ist gigantisch! Inzwischen wurde das Haus immer wieder modernisiert, der heutigen Haustechnik angepasst und dennoch ist der ursprüngliche Charme beibehalten worden. Die drei Wohnebenen mit acht Räumen verfügen alle über Terrassen in den Garten oder Balkone. Die letzte Baumaßnahme galt vor allem der Öffnung der Räume, damit die Großzügigkeit des Hauses noch mehr zum Tragen kommt.

Durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wurden 2015-2017 die folgenden Arbeiten ausgeführt: - Strangsanierung - Kellersanierung - Fassadensanierung - Erneuerung der Fenster - Neugestaltung des Innenhofes - Einbau neuer Hauseingangstüren - Einbau einer neuen Wohnungseingangstür - Dachausbau - Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, der Strom kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Gute - Fernwärme Zentralheizung im Vorderhaus - Erneuerung der Elektrik 2017 - 2019 Einbau einer Wasserenthärtungsanlage Es gibt einen Hausmeister-& Reinigungsservice

Steuerliche Vorteile (Denkmal-AfA): - Vermieter: 100 % der Sanierungs- und Instandhaltungskosten über 12 Jahre abschreibbar (8×9 %, 4×7 %). - Selbstnutzer: 90 % über 10 Jahre (9 % p. a.) absetzbar. - Auch neue Haustechnik (Heizung, Sanitär etc.) ist absetzbar. Nutzungspotenzial: - Umwandlung in mehrere großzügige Wohnungen oder kleinere Einheiten. - Auch gewerbliche Nutzung denkbar. - Besonders geeignet für innovative Konzepte wie Pflege- oder Betreuungswohnen - in der Nachbarschaft bereits erfolgreich etabliert.

Objekthighlights im Überblick: - Umfassende Sanierung im Jahr 2016 - Denkmalschutz-Status (KfW-Effizienzhaus Denkmal 160) - Acht separate Eigentumswohnungen mit eigenen Grundbucheinträgen - Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Balkon - Zwei Wohnungen mit zusätzlich privatem Gartenanteil - Voll vermietet an zuverlässige Mieter - ein angenehmes Wohnumfeld inklusive - Beheizung über moderne Fernwärme Wirtschaftliche Kennzahlen: - Jährliche Kaltmieteinnahmen: 49.200 € - Kein Investitionsstau dank aktuellem Sanierungsstandard und effizienter Haustechnik Besonderheiten für Kapitalanleger: - Denkmalabschreibung (AfA) möglich - Keine zusätzlichen Modernisierungsmaßnahmen erforderlich - Attraktive Mieterstruktur in einem gepflegten Umfeld - Zukunftssicher durch energieeffiziente Versorgung (Fernwärme) - Auch zur Einzelveräußerung geeignet durch getrennte Grundbücher Fazit: Dieses Mehrfamilienhaus verbindet historischen Charme mit wirtschaftlicher Stabilität und zeitgemäßer Wohnqualität.

Die Wohnung und das Gebäude wurden in den letzten Jahren kontinuierlich saniert: Fenster & Böden: 2017 erneuert Kunststofffenster mit 2-fach Verglasung (2017) - auch im Keller Geschossdecke 10 cm isoliert Aluminium-Jalousien erneuert Eingangstür (2020) neu Kellerausbau (2020) mit neuen Ausstattungen Geländer im Eingangsbereich frisch gestrichen Balkon, Bodenbeläge und Bad 2017modernisiert Entkalkungsanlage für reines Wasser, regelmäßig vom Hausmeister gewartet Das Hausgeld beträgt 223 € monatlich. Zum Gemeinschaftseigentum gehören ein großer Gartenbereich, ein Spielplatz für Kinder, sowie ein Pavillon zum Grillen und Verweilen - ideal für Familien und Paare, die gerne im Grünen sind.

Über den zentralen Flur erreichen Sie außerdem das Gäste-WC mit Dusche sowie den Technikraum der Platz für Haustechnik, Waschmaschine und zusätzliche Abstellmöglichkeiten bietet. Im Obergeschoss, befinden sich drei Schlafzimmer, von denen zwei über einen eigenen Balkon verfügen. Diese eignen sich ideal als Kinderzimmer oder als private Rückzugsorte.

Toilette, mehrere Zimmer, Dachboden: gedämmt aber nicht ausgebaut, Keller: Garage, Gewölbekeller, Haustechnik, Lagerräume.

Durch den großen Hausanschlussraum spart man sich den teuren Keller, denn hier findet locker neben der Haustechnik auch noch eine Waschmaschine und ein Trockner Platz. Ebenfalls ist ein Gäste-WC eingeplant damit ihre Gäste nicht durch ihr komplettes Haus laufen müssen. Das Dachgeschoss hat eine klassische Aufteilung mit 2-3 Schlafzimmern.

Es wurde eine neue Wohnungstür von der Deezbüller Holzwerkstatt aus Mahagoni (innen weiß) eingebaut. Zum Gemeinschaftseigentum gehört eine Hausmeister-Wohnung. Diese wird zu einem bestimmten Miteigentumsteil mitverkauft. Im Haus wurden die Leitungen erneuert und mit Spülarmaturen versehen. Die Erneuerung der Heizungsrohre ist in den letzten Zügen. Auch die Klingelanlage und Briefkästen wurden bereits erneuert.

Ein Kellerraum sowie ausreichend KFZ-Parkraum auf dem großen, hauseigenen Grundstück sind vorhanden. Das Apartment ist ansprechend und gepflegt. Einen Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst ist vorhanden. Kapitalanleger aufgepasst. Die Wohnung ist aktuell vermietet - Mietrendite 7,5%. Gebäudeenergiegesetz (GEG): Verbrauchsausweis gültig bis 07.09.2027 | Wohngebäude - Gebäude-Baujahr gemäß Ausweis 1976 - Heizungvon 1999 - Heizöl | Effizienzklasse -B- | Endenergieverbrauch 69,00 kWh/(m²*a) § 5 Telemediengesetz: SELL IMMOBILIEN | Schmitzinger Strasse 22 | D-79761 Waldshut-Tiengen | Inhaber Harald Sell | eMail: info@sell-immobilien.de | Internet: www.sell-immobilien.de | Telefon: +49 (0)7751 3451 | FAX: +49 (0)7751 70373 | Aufsichtsbehörde gem. §34c GewO: Stadt Waldshut-Tiengen Ordnungsamt | USt.

Eckdaten im Überblick: Grundstücksgröße: ca. 2.300 m² Gewerbefläche: ca. 449 m² Wohnfläche: ca. 126 m² - alternativ als Büro nutzbar Teilvermietung vorhanden - laufende Mieteinnahmen Großer Hof mit zahlreichen KFZ-Stellplätzen Flexible Nutzungsmöglichkeiten: Büro, Dienstleistung, Produktion, Lager oder Wohnen Nutzungsmöglichkeiten: Büro- oder Praxisräume mit separatem Zugang Produktion oder Handel mit ausreichend Flächen für Maschinen, Lager oder Showroom Dienstleistungsunternehmen mit Kundenverkehr (z.?B. Handwerk, Agenturen, Gesundheit, Logistik) Wohn-/Büroeinheit zur Eigennutzung oder als vermietbare Wohneinheit Investitionsobjekt mit sofortigem Mietertrag durch bestehende Teilvermietung Besondere Vorteile: Hervorragende Erreichbarkeit für Kunden, Mitarbeiter und Lieferanten Großzügiger Hofbereich - ideal für Parkplätze, Anlieferungen oder Außenlager Solide Substanz mit vielseitigem Ausbau- und Nutzungspotenzial Laufende Einnahmen durch vermietete Flächen - sofortige Rentabilität möglich Zukunftssichere Investition dank flexibler Struktur und attraktiver Lage Fazit: Diese Immobilie bietet viel Raum für unternehmerische Ideen - ob als Hauptsitz für Ihr Unternehmen, als renditestarke Kapitalanlage oder als kombinierte Wohn- und Gewerbenutzung.

**Zustand und Sanierungen:** Ab 2017 wurden zahlreiche Sanierungsmaßnahmen in zentralen Bereichen des Hauses durchgeführt, darunter: - **Erneuerung der Wasserleitungen:** Gewährleistet eine moderne und zuverlässige Haustechnik. - **Neue Fenster und Türen:** Verbessern die Wärmedämmung, erhöhen die Sicherheit und schaffen ein zeitgemäßes Wohngefühl. - **Modernisierung der Heizungsanlage:** Steigert die Energieeffizienz und senkt langfristig Ihre Betriebskosten.

Dabei wurden unter anderem moderne Kunststofffenster (3-fach verglast, größtenteils bodentief) mit elektrisch betriebenen Rollläden, die komplette Haustechnik (Elektro, Sanitär, Heizung) sowie Bad- und WC-Anlagen erneuert. Das Wohnhaus präsentiert sich mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 145 m² (EG ca. 81 m², OG ca. 64 m²) und zusätzlicher Nutzfläche im Unter- und Dachgeschoss.

Ansonsten ist jede Haushälfte autark. ERDGESCHOSS: Über die Haustür kommen Sie in einen kleinen Flur (Garderobe, Haustechnik). Von hier aus erreichen Sie links die separate Küche (ca. 4,5 m², ältere aber gepflegte Einbauküche) und geradeaus den schönen Wohn- und Essbereich (ca. 28 m², Terrassenausgang). DACHGESCHOSS: Über eine offene Wendeltreppe aus dem Wohn- und Essbereich kommen Sie in das Dachgeschoss.

Ergänzt wird das Ensemble durch ein separates Sommerhaus mit Terrasse und Spielplatz, die zusätzlichen Raum für Freizeit und Familienleben bieten. 4 Stellplätze, Räume für Fahrräder und ein Keller für die Haustechnik und weiteren Stauraum runden das Angebot ab. Unser Fazit: massiv gebaut, architektonisch wertvoll, beständig und mit hoher Qualität ein solides Fundament - ideal für langfristige Wohn- und Nutzungskonzepte.