Die Untermiete - worauf es wirklich ankommt

Wer als Untermieter ein Zimmer oder eine Wohnung zur Untermiete bewohnt, wird nicht Vertragspartner des Eigentümers einer Wohnung, sondern schließt mit dem Hauptmieter einen Untermietvertrag ab. Auch als Untermieter sollte man rechtlich auf der sicheren Seite sein und wissen, was es beim Abschluss eines Untermietvertrages zu beachten gilt und worauf es sonst bei einem Untermietverhältnis ankommt.

Die Erlaubnis des Vermieters

Ebenso wie bei einem Mietvertrag ist es auch bei der Untermiete möglich, einen zeitlich befristeten oder unbefristeten Untermietvertrag zu schließen. In beiden Fällen ist es wichtig, die Erlaubnis des Vermieters beziehungsweise des Eigentümers der Wohnung einzuholen. Grundsätzlich bedarf jede Form der Untermiete gemäß § 540 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) der Zustimmung des Vermieters, sofern diese nicht bereits im Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter generell genehmigt worden ist. Da im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzungen die Beweislast, dass eine Erlaubnis seitens des Vermieters für die Untermiete vorliegt, dem Hauptmieter obliegt, ist dieser gut beraten, sich die Erlaubnis schriftlich bestätigen zu lassen.

Fehlt die Erlaubnis, ist die Kündigung nicht weit

Sofern die Erlaubnis des Vermieters für die Untermiete nicht eingeholt wird, kann dies gravierende Rechtsfolgen auslösen. Der Vermieter hat gegenüber dem Hauptmieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages, der regelmäßig eine Abmahnung vorausgeht mit einer entsprechenden Fristsetzung und der Aufforderung, das Untermietverhältnis zu beenden. Anderes gilt, wenn der Hauptmieter im Zeitpunkt der Kündigung nicht im Besitz einer Erlaubnis für die Untermiete war, der Vermieter jedoch die vom Hauptmieter gewünschte Erlaubnis hätte erteilen müssen. Dann ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen, wobei für eine rechtliche Würdigung die Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind. Bleiben indes alle Bemühungen des Hauptmieters erfolglos, den Untermieter aus der Wohnung zu entfernen, kann der Vermieter dem Hauptmieter nicht fristlos kündigen. Alles in allem befindet sich ein zur Untermiete wohnender Mieter trotz eines rechtsgültigen Untermietvertrages auf einem sehr brüchigen Boden, wenn die vom Vermieter erforderliche Erlaubnis zur Untervermietung nicht vorliegt. Insoweit ist es für den Untermieter wichtig, sich diese Erlaubnis vom Hauptmieter zeigen zu lassen.

Der Inhalt des Untermietvertrages

Im Untermietvertrag sind die Rechte und Pflichten des Mieters geregelt

Es ist empfehlenswert, den Untermietvertrag schriftlich abzufassen, auch wenn eine mündliche Vereinbarung über die Untermiete grundsätzlich ausreichend ist. Im Untermietvertrag verpflichtet sich der Hauptmieter einer Wohnung, dem Untermieter einen Teil der Wohnung oder auch die gesamte Wohnung zur Nutzung zu überlassen. Der Untermieter sichert im Gegenzug zu, dass er die Wohnung im vertraglich festgelegten Rahmen bewohnt und nutzt sowie den vereinbarten Mietzins für die Untermiete entrichtet. Der Untermieter hat im Verhältnis zum Hauptmieter grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter im Verhältnis zum Eigentümer oder Vermieter. Dementsprechend enthält ein Untermietvertrag Angaben zu den beiden Vertragsparteien, dem Hauptmieter und dem Untermieter, eine Beschreibung des zu mietenden Objektes nebst Anschrift und Etage, die Höhe der zu leistenden Untermiete plus Nebenkosten und Mietkaution sowie die Regelung zu den Schönheitsreparaturen unter Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag. Im Untermietvertrag enthalten sind außerdem Angaben über die Dauer und die Art sowie über den Beginn und das Ende des Untermietverhältnisses, wobei diese Angaben mit der Unterschrift beider Vertragsparteien besiegelt werden. Handelt es sich um einen befristeten Untermietvertrag, so ist es wichtig, den Grund für die Befristung in den Mietvertrag aufzunehmen. Fehlen Angaben im Untermietvertrag beispielsweise über die Schönheitsreparaturen, die Nebenkosten oder die Kaution, ist der Untermieter nicht verpflichtet, diesbezüglich Leistungen zu erbringen.

Die Kündigung eines Untermietverhältnisses

Die Kündigung sollte bis spätestens 15. eines Monats gestellt werden

Abweichungen gibt es insbesondere hinsichtlich der Kündigungsfrist. Während bei einem Mietverhältnis die Frist für eine ordentliche Kündigung mindestens drei Monate beträgt und sich je nach Dauer des Mietverhältnisses entsprechend verlängert, beträgt die Kündigungsfrist für eine Untermiete lediglich einen Monat. Das bedeutet, die Kündigung eines Untermietverhältnisses spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig ist. Ebenso wie bei befristeten Mietverträgen können auch befristete Untermietverträge von beiden Vertragsparteien nicht vorzeitig gekündigt werden. Nur ausnahmsweise ist bei grobem Fehlverhalten seitens der Vertragsparteien eine fristlose Kündigung der Untermiete möglich. Wird der Hauptmieter wirksam vom Vermieter gekündigt, wirkt sich das auch auf das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter aus, der zeitgleich mit dem Hauptmieter die Wohnung räumen muss. Tut er das nicht, muss der Hauptmieter gegebenenfalls eine Nutzungsentschädigung zahlen, die er vom Untermieter zurückfordern kann.

Der Untermieter und seine Mieterrechte

Der Untermieter hat das Recht vor dem Einzug auf Mängel in der Wohnung hinzuweisen

Der Untermieter kann gegenüber dem Hauptmieter eigene Mieterrechte geltend machen. Sofern die an den Untermieter vermieteten Räumlichkeiten Mängel aufweisen, hat auch der Untermieter das Recht, gemäß den gesetzlichen Vorschriften dem Hauptmieter gegenüber Minderungsansprüche geltend zu machen. Dazu setzt er diesem zunächst eine angemessene Frist, in der er Zeit hat, die Mängel zu beseitigen beziehungsweise vom Vermieter beseitigen zu lassen. Der Hauptmieter haftet dem Vermieter gegenüber für Schäden, die er verursacht hat und auch für solche, die aus dem Untermietverhältnis entstanden sind, wobei er die Möglichkeit hat, diese im Wege einer Schadenersatzklage vom Untermieter zurückzufordern beziehungsweise über die Mietkaution geltend zu machen.

Sofern gegen den Hauptmieter die Zwangsräumung betrieben wird, darf der Gerichtsvollzieher die von ihm angemietete Wohnung nicht räumen, sofern diese nicht vom Hauptmieter, sondern von einem Untermieter bewohnt wird. Diese Regelung gilt auch dann, wenn davon auszugehen ist, dass dem Untermieter der Besitz an der Wohnung nur deshalb eingeräumt worden ist, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Auf diese Weise soll der Untermieter in seinem Wohnraum geschützt werden, denn der Räumungstitel richtet sich nicht gegen ihn, sondern gegen den Hauptmieter.

Die Sache mit dem Untermietzuschlag

Der Vermieter hat die Möglichkeit, die Miete bei erlaubter Untervermietung zu erhöhen, wozu der Hauptmieter allerdings seine Zustimmung geben muss. Sofern der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung versagt, ist er nicht berechtigt einen Untermieter aufzunehmen. Allerdings muss die angekündigte Mieterhöhung angemessen sein, wobei es an einer gesetzlichen Regelung bezüglich der konkreten Höhe fehlt. Regelmäßig handelt es sich um eine Erhöhung im Umfang von bis zu zwanzig Prozent der Untermiete. Für angemessen gehalten wird auch eine Erhöhung um bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete.

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