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Denkmalgeschützte Häuser in Dresden - Was ist beim Kauf und Ausbau zu beachten?

Villa in Dresden Eine Dresdner Villa ist der Traum vieler Menschen.

Historische Gebäude in Dresden - von klassischen Patrizierhäusern der Gründerzeit bis zu vornehmen Villen entlang der Elbe - sind eine reizvolle Investition, der Kauf hängt jedoch mit strengen Auflagen zusammen. Insbesondere beim Ausbau von denkmalgeschützten Gebäuden zeigen sich schnell Grenzen auf. In der Hauptstadt Sachsens gibt es zahlreiche Immobilien und Stadtviertel, die denkmalgeschützt sind. Wer sich beispielsweise nördlich des Elbtals in der Radeberger Vorstadt oder in Pillnitz ein schönes Häuschen mit Elbblick suchen möchte, der trifft mit hoher Wahrscheinlichkeit auf die eine oder andere denkmalgeschützte Villa.

Wer sich nicht sicher ist, ob es sich bei der Immobilie um ein geschütztes Haus handelt, dem können erfahrene Immobilienmakler aus Dresden - z.B. Immovista - und die folgenden Tipps helfen.

Woran erkennt man denkmalgeschützte Häuser?

In vielen Bundesländern gibt es Bestrebungen Baudenkmaler mithilfe einer Denkmalplakette zu kennzeichnen. Diese ist allerdings weder Pflicht noch lässt sie sich immer sofort ausmachen. Daher ist es für die meisten Kaufinteressenten nur schwer zu ersehen, ob die avisierte Immobilie unter Schutz steht. Nicht jedes alte Haus ist automatische denkmalgeschützt. Dennoch ist es ratsam sich bei solchen Häusern genauestens zu informieren. Nähere Auskünfte dazu kann in der Regel die Untere Denkmalschutzbehörde erteilen. Es lohnt sich, in der Stadt- oder Gemeindeverwaltung nachzufragen. Im Beispiel von Dresden hat man sogar online die Möglichkeit über den interaktiven Themenstadtplan selbst nachzuschauen, ob sein Haus oder sein Stadtteil einem möglichen Schutz unterliegt.

Denkmalschutz verhindert Umbau oder Ausbau der Immobilie

Alte Gebäude stehen oft unter Denkmalschutz. Wer Interesse an einem historischen Haus hat, sollte deshalb mit der örtlichen Behörde in Kontakt treten und die Einzelheiten abklären. Es kann beispielsweise sein, dass für den Erhalt des Hauses ein öffentliches Interesse besteht. Als Käufer dürfen dann keine größeren Veränderungen vorgenommen werden und selbst kleine Sanierungsarbeiten müssen genehmigt werden. Zudem müssen geeignete Materialien verwendet werden, damit das Gebäude originalgetreu erhalten bleibt. Viele historische Gebäude in Dresden wurden aus Sandstein gebaut oder enthalten zumindest Zierelemente aus diesem Material. Das kann ebenso zusätzliche Kosten verursachen wie die Auflage zur Wahl bestimmter Baufirmen. Schließlich müssen Sanierungsarbeiten fachmännisch durchgeführt werden. Vor dem Kauf eines denkmalgeschützten Hauses sollten Interessenten sich also gut informieren und möglichst einen Makler hinzuziehen.

Wie kostspielig sind geschützte Häuser tatsächlich?

Im Grunde ist es keine Frage – ein denkmalgeschütztes Haus mag anfangs weniger kosten als normale moderne Häuser, doch die Folgekosten bei Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sollten nicht vernachlässigt werden. Oftmals kommen teurere Materialien oder aufwendigere Verfahren als bei einem modernen Neubau zum Einsatz, um das Gebäude in seinem schützenswerten Zustand zu belassen. Dabei können schnell mehrere tausend Euro zusätzlich auf den Sanierer zukommen.

Allerdings heißt das nicht, dass es sich nicht lohnt in ein Kulturdenkmal zu investieren. Zum einen bietet die KfW-Förderbank insbesondere für energetische Sanierungen und andere Maßnahmen attraktiv verzinste Kredite und zusätzliche Fördermittel. Hinzu kommt, dass sich ein Großteil der Baumaßnahmen mit der „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, steuerlich abgeschrieben werden können. Wohnt man beispielsweise selbst in der Immobilie, dann kann man über 10 Jahre 90 Prozent dieser Ausgaben bei der Einkommenssteuer geltend machen. Zu beachten gilt allerdings, dass zuvor eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung eingeholt werden muss.

Nach dem Kauf eines historischen Gebäudes

Wer ein Gebäude erwirbt, das unter Denkmalschutz steht, benötigt für diverse bauliche Maßnahmen eine Genehmigung. Dazu zählen bereits der Anstrich der Fassade sowie die Befestigung von Satelliten- oder Solaranlagen. Auch für den Ausbau des Keller- oder Dachgeschosses oder sonstigen Veränderungen des Erscheinungsbildes müssen Genehmigungen eingeholt werden. Ebenso für Modernisierungsarbeiten aller Art sowie Nutzungsänderungen von Räumen. Für fast alle Veränderungen werden also Genehmigungen benötigt. Um herauszufinden, ob die dadurch entstehenden Kosten getragen werden können, sollte frühzeitig eine Kostenkalkulation gemacht werden. Helfen kann dabei ein Sachverständiger ebenso wie die Denkmalschutz-Behörde in der Königstraße, welche Beratungsgespräche und Unterstützung beim Ausbau anbietet.

Welche Dokumente benötigt man für den Antrag?

Wer also vorhat sein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren oder andere bauliche Maßnahmen durchzuführen, der muss eine Reihe von Dokumenten und Formularen in der Dresdner Denkmalschutzbehörde einreichen:

  • ausführliche Beschreibung der geplanten Maßnahmen
  • Fotos des Antragsgegenstandes
  • Vollmacht des Eigentümers (wenn der Antragsteller nicht der Eigentümer ist)
  • Optional auch: ein Lageplan, Bauzeichnungen, Angebote der Ausführungsbetriebe
  • Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung (bei denkmalgeschützter Immobilie) oder Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung für Maßnahmen im Geltungsbereich von Denkmalschutzsatzungsgebieten (bei Immobilien im Denkmalschutzgebiet)
  • Die Bearbeitungsgebühr für den Antrag kann dabei zwischen 30 und 50 Euro betragen. Ist die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erteilt, gilt diese nicht gleich als Baugenehmigung. Bei genehmigungs- oder anzeigepflichtigen Maßnahmen muss eine zusätzliche Genehmigung bei der unteren Baubehörde eingeholt werden.
  • Energieeffizienz beachten – Die energetische Sanierung

Insbesondere bei alten Gebäuden ist die Sanierung ein wichtiger Faktor. Dadurch lassen sich auf lange Sicht Heizkosten sparen und die Umwelt wird geschont. Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte deshalb abgeklärt werden, inwieweit energiesparende Sanierungen möglich sind. Insbesondere der Austausch von Türen oder Fenstern stellt hier ein Problem dar, da die neuen Modelle dem alten Erscheinungsbild entsprechen müssen. Generell sind Handlungen, die die Substanz oder das Erscheinungsbild gemäß § 12 SächsDSchG verändern, genehmigungspflichtig, worunter auch die energetische Sanierung fällt. Daher müssen die zuständigen Behörden im Einzelfall prüfen, inwieweit die Maßnahmen mit dem Denkmalschutz vereinbar und mit der Substanzerhaltung in Einklang zu bringen sind.


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