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Wohnung vermieten - worauf muss ich als Vermieter achten?

Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss sich Gedanken über die Zielgruppe machen.

So umfangreich die Mieterzahl in Deutschland ist, desto schwieriger wird es für Sie als Vermieter, den geeigneten Mieter zu finden. Wenn Du die wichtigsten Details einer Vermietung kennst und Dich vorab gut über Rechte sowie Pflichten informierst, hast Du gute Chancen, den perfekten Mieter zu finden und langfristig von den Vorteilen vom Vermieten zu profitieren. Um bereits vorab aufkommende Probleme frühzeitig zu erkennen und Fehler zu vermeiden, empfiehlt es sich, auf einige grundlegende Dinge zu achten, wenn man eine Wohnung vermieten möchte.

Vorbereitungen

Bevor Du Dich auf die Suche nach einem neuen Mieter begibst, solltest Du Dich zunächst um den Mietpreis kümmern. Wenn Du den Preis im Vergleich zur Vormiete erhöhen willst, dann musst Du Dich erkundigen, ob in Deiner Stadt die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, dann darf die neue Miete nämlich nur bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Du solltest im eigenen Interesse darauf verzichten, die Miete zu hoch anzusetzen. Dies verringert nicht nur die Menge der potenziellen Interessenten. Dein neuer Mieter kann sich die Wohnung vielleicht zwar am Anfang, aber nicht auf Dauer leisten. Dann musst Du Dich schon bald wieder auf die Suche nach einem Nachmieter begeben. Zudem musst Du nach der Energiesparverordnung nach 2014 einen Energiesparausweis für Dein Gebäude vorweisen können. Die Energieeffizienz Deines Gebäudes muss auch in Deiner Anzeige zur Vermietung erwähnt werden.

Welcher Mieter eignet sich?

Wenn Du Deine Wohnung an eine Familie vermieten willst, müssen Wohnung, Preis und Lage auch dazu passen.

Streitigkeiten vermeiden

Auf der Suche nach einem geeigneten Mieter vergessen Eigentümer oft, dass sich nicht zwangsweise jeder Interessent für die Wohnung eignet. Man sollte hierbei auf wesentliche Faktoren achten. Es stellt sich die Frage, inwiefern der Bewerber in das soziale Gefüge des Hauses passt. Junge Menschen, gerade Studenten und Schüler, sind doch für einen lauteren Lebensstil bekannt und können für ältere Menschen zur Last werden. Oftmals können Mieterstreitigkeiten aber auch ganz einfach durch einen verschiedenen Alltagsrhythmus der Mietparteien ausgelöst werden.

Auswahl festlegen

Verschaffe Dir daher vorab einen genauen Überblick über alle Mieter. Alter und Beruf spielen dabei eine entscheidende Rolle. Versuche, absehbares Konfliktpotenzial zu vermeiden, indem Du Dich gezielt entscheidest, an wen Du die Wohnung vermietest. Oftmals hilft es bereits, sich während der Suche nach einem geeigneten Mieter klare Vorstellungen darüber zu machen, wen man überhaupt ansprechen möchte und sein Mietangebot dahingehend zu überarbeiten. Willst Du beispielsweise an eine Familie vermieten, so solltest Du die Nähe der Wohnung zu Spielplätzen oder Parks herausstellen. Vor allem in der Preisstruktur lassen sich bereits unerwünschte Mieter von vornherein ausschließen. Lege einen klar definierten Mietpreis fest. Bei einer zu großen Preisspanne im Mietpreis wirst Du Dich vor unzähligen und somit auch ungeeigneten Mietern nicht wehren können. Definiere klar, welche Regeln und Forderungen, wie zum Beispiel das Verbot von Haustieren, Du an einen Mieter stellst.

Wohnungsbesichtigungen

Um Deine potenziellen Mieter persönlich kennenzulernen, bieten sich Besichtigungstermine an. Dabei solltest Du maximal zehn Interessenten auswählen und nacheinander durch die Wohnung führen und nicht gemeinsam zu einem einzigen Termin. Bei der Wohnungsbesichtigung selbst sollte das Mietobjekt gepflegt, gereinigt, gelüftet und gut beleuchtet sein. Bei der Führung durch die Wohnung empfiehlt es sich, keine Auskunft über Deine Auswahlkriterien zu geben. Halte alle wichtigen Informationen und Daten zum Mietobjekt bereit, falls Du danach gefragt wirst. Hierzu gehören die genauen Kosten, Angaben zum Energieverbrauch und der Wohnfläche und Informationen über die Hausordnung sowie zu Nebenräumen und Parkmöglichkeiten. Du solltest zudem die Vorteile der Wohnung anpreisen und Informationen zur Hausgemeinschaft geben können.

Das Überprüfen der Bonität

Mit Prüfung der Bonität erfährst Du, ob sich ein Interessent Deine Wohnung auch dauerhaft leisten kann.

Persönliches Gespräch

Ein heikles und gerade beim Mieter unerwünschtes Thema ist die Prüfung der Bonität. Diese stellt aber eine wichtige Grundlage im Findungsprozess des geeigneten Interessenten dar. Verzichtet man auf dieses Vorgehen, so stehen einem bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters oft unerwünschte Anwaltskosten bevor, ganz abgesehen von ausbleibenden Mietzahlungen. Um dies zu vermeiden und einen Bewerber nicht zu verschrecken, suchst Du am besten das persönliche Gespräch. Teile dem Bewerber mit, warum eine Bonitätsprüfung notwendig sei. Versichere demjenigen den vertraulichen Umgang mit persönlichen Unterlagen. Meistens gewinnst Du dabei bereits einen guten Eindruck von der Person.

SCHUFA & Selbstauskunft

Eine verlässliche Angabe über die Bonität kannst Du mit einer SCHUFA-Auskunft erlangen. Diese kannst Du jedoch nicht selbst anfordern, sondern nur die Interessenten selbst. Zusätzlich solltest Du eine Mietzahlungsbestätigung von potenziellen Mietern verlangen. Zudem spielt für die Bonität auch ein Einkommensnachweis der letzten drei Monate eine große Rolle. Auch eine Selbstauskunft der Interessenten kann für Dich von Vorteil sein. Darin sollten die Daten des Interessenten und zukünftiger Mitbewohner, dessen Beruf, Informationen zum Arbeitgeber und Einkommen sowie erwünschter Haustierhaltung stehen. Vor allem wenn potenzielle Mieter falsche Angaben zu ihren Einkommensverhältnissen machen, kannn ihnen später fristlos gekündigt werden. Weigert sich der Interessent, Auskünfte über Vermögen oder Einkommen zu erteilen, so lassen sich bereits drohende Zahlungsprobleme erahnen. Die Unterlagen abgelehnter Interessenten musst Du übrigens vernichten, sobald sie nicht mehr benötigt werden.

Unzulässige Fragen

Was für Dich der optimale Mieter ist, das hängt von vielen Faktoren ab. Vor allem wenn Du besondere Anforderungen an potenzielle Mieter hast. In einer Selbstauskunft kannst Du freiwillige Angaben von Interessenten erlangen, bestimmte Fragen sind jedoch bei der Auswahl der Interessenten unzulässig. Hier dürfen potenzielle Mieter entweder falsch oder gar nicht antworten. Es betrifft vor allem Fragen, die die Privatsphäre verletzen können. Dazu gehören Auskünfte über laufende Ermittlungsverfahren oder Vorstrafen sowie über frühere Mietverhältnisse. Auch Fragen nach politischen Sympathien oder der Mitgliedschaft in einer Partei, Gewerkschaft oder einer anderen Organisation darfst Du Interessenten nicht stellen. Erkundigungen zu einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft bzw. einem Kinderwunsch oder ob ein Interessent entmündigt wurde sind ebenfalls unzulässig. Hierzu gehört auch die ethnische Zugehörigkeit und der Gesundheitszustand, z.B. ob eine Behinderung besteht.

Der Mietvertrag

Wer keine Erfahrung mit dem Aufsetzen von Mietverträgen hat, sollte dies einem Fachmann überlassen.

Das Aufsetzen eines rechtsgültigen Mietvertrags sollte unter Anleitung eines Fachmanns vorgenommen werden. Leichter und unkomplizierter ist hierbei die Verwendung von Musterverträgen, welche der Bund für Vermieter anbietet. Oft können hier auch spezielle Klauseln eingetragen werden, die Du für die Nutzung Deiner Räume vorgeben möchtest. Hierzu gehört beispielsweise die Erlaubnis zur Untermiete. Ein rechtsgültiger Mietvertrag ist gerade bei Mietstreitigkeiten wichtig, um rechtlichen Einsprüchen seitens der Mieter vorzubeugen. Holen Sie sich daher rechtlichen Beistand, um diesbezüglich abgesichert zu sein. Willst Du Deine Räumlichkeiten an eine Wohngemeinschaft vermieten, dann findest Du hier Informationen zu üblichen Mietverträgen.

Pflichten als Vermieter

In der Grundbasis musst Du als Vermieter die angemieteten Räumlichkeiten zum vereinbarten Termin sowie die dazugehörigen Schlüssel dem Mieter übergeben. Als Vermieter bist Du verpflichtet, die Wohnung über die gesamte Mietlaufzeit in dem Zustand zu halten, wie sie bei Vertragsabschluss bestand. Das bedeutet, Instandhaltungsarbeiten obliegen in Ihrer Verantwortung und Kosten für Schäden, die nicht direkt vom Mieter verursacht wurden, müssen von Dir übernommen werden. Zudem bist Du dazu verpflichtet, Reparaturen innerhalb angemessener Zeit zu beheben, da ansonsten eine Mietminderung durch den Mieter erfolgen kann. Wenn Du eine Wohnung vermietest, hast Du zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April eine funktionierende Heizung zur Verfügung zu stellen. Zudem ist es Deine Pflicht, dem Mieter eine detaillierte Betriebskostenabrechnung mindestens einmal im Jahr vorzulegen.

Gute Mieter behalten

Hast Du einen guten Mieter gefunden, solltest Du selbst dafür sorgen, dass er langfristig in Deinem Mietobjekt bleiben will. Deshalb solltest Du Deine Pflichten als Vermieter ernst nehmen. Dazu gehört, sich zügig um die Behebung von Schäden zu kümmern und rechtzeitig über Modernisierungen oder Reparaturarbeiten zu informieren. Auch die Abrechnung der Nebenkosten sowie eventuelle Ankündigungen einer Mieterhöhung solltest Du pünktlich erledigen. Schicke nicht sofort eine Mahnung, falls die Miete nicht wie gewohnt bezahlt wird, sondern erkundige Dich zunächst persönlich. Will Dein Mieter trotzdem ausziehen, kannst Du ihm ein anderes Objekt in Deinem Besitz anbieten.

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