Objektbeschreibung: Das mit einem Satteldach ausgestattete Wohnhaus ist von der
Straße aus gesehen zum zurückliegenden Teil des Grundstücks
angeordnet, da sich aufgrund der Flurstücksanordnung das
Nachbarhaus („Haingasse 5“) zuerst an der Straße befindet. Das
sich daran anschließende Wohnhaus der Haingasse 7 ist
entsprechend der Flucht des vorgenannten
Nachbarwohnhauses seitwärts auf der eigenen Flurstücksgrenze
ausgerichtet, ein Teil steht jedoch auf dem Nachbarflurstück.
Eine geräumige Garage befindet sich von der Straße aus
gesehen auf dem rückwärtigen Grundstücksteil und kann über
eine an den Wohnhäusern vorbeiführende gepflasterte
Hofeinfahrt erreicht werden. Sie ist ebenfalls als Grenzbebauung
auf die Flurstücksgrenzen ausgerichtet. Hier wurde ein defektes
Hoftor (klemmend) identifiziert.
Ein sich direkt an die Garage anfügendes Nebengelass, das
offensichtlich als Lager- und Geräteschuppen genutzt wird,
ergänzt die Liegenschaft.
Das Wohnhaus mit einer Grundfläche von ca. 52 m² ist nicht
unterkellert und besteht oberirdisch aus einem Erd-, Ober und
nicht ausgebautem Dachgeschoss.
Bei der Garage mit einer Grundfläche von ca. 23 m² und dem
Nebengelass mit ca. 21 m² handelt es sich um ebenfalls nicht
unterkellerte Gebäude.
Alle Gebäude sind einheitlich mit Satteldächern versehen, die
optisch ansprechend mit einer Eindeckung aus Tondachziegeln
(„Biberschwänzen“) versehen sind.
Nach Abzug aller Gebäudegrundflächen verbleiben ca. 87 m²
freie Grundstücksflächen, die bis auf einen kleinen Beet-
/Grünstreifen ausschließlich als versiegelte Hofflächen genutzt
werden. Großzügige Beet-, Rasen- oder Staudenflächen sind
somit nicht vorhanden.
Zusätzlich muss erwähnt werden, dass das Wohnhaus in der
Vergangenheit erweitert worden zu sein scheint, jedoch „reißt“
dieser neuere Erweiterungsbau durch Setzungen wieder vom
ursprünglichen Gebäude ab, so dass das Wohngebäude
durchgehend gerissen ist und ein Luftspalt im Mauerwerk
vorliegt.
Die Liegenschaft ist im Außenbereich trotz der einfach
gehaltenen Außenanlagen in einem optisch gepflegten und
„ordentlichen“ Zustand. Sie ist dazu in ihrer Anordnung
übersichtlich und durch erkennbare Schönheitsreparaturen
instandgehalten.
Im Inneren der Gebäude, insbesondere im Wohnhaus, haben
dagegen in den vergangenen Jahren sehr offensichtlich keine
Schönheits- und nur äußerst geringe Instandhaltungsreparaturen
stattgefunden. Das Innere der Gebäude ist überwiegend „in die
Jahre“ gekommen, zusätzlich durch fehlende Lüftung und/oder
eintretende Feuchtigkeit in Mitleidenschaft (teilweise
Schwarzschimmel) gezogen, so dass eine Kernsanierung der
Gebäude als notwendig erachtet werden muss.
Instandhaltungsstaus sind dementsprechend erkennbar, und
auch der vorliegende Riss in der Gebäudesubstanz des
Wohnhauses muss bei einer weiteren Nutzung bautechnisch
berücksichtigt werden.
Zusätzlich wird darauf hingewiesen, dass die
Obergeschossfläche des Wohnhauses aufgrund ihrer geringen
Deckenhöhe und der gesetzlichen Bestimmungen nicht als
eigentliche und vermietbare Wohnfläche betrachtet werden
darf.
Lagebeschreibung: Großräumige Lage (Makrolage)
Lage: im Vordertaunus, jedoch nur auf einer Höhe von ca. 200 m
über NN
Kreis: Hochtaunus
Gemeinde: Friedrichsdorf
Regierungsbezirk: Darmstadt
Entfernungen zu nächstgrößeren
Orten/Städten: - Frankfurt am Main (753.056 Einwohner
im Jahr 2019): ca. 20 km
- Bad Homburg v.d.H. (54.144 Einwohner am 31. Dez. 2021):
ca. 9 km
- Friedberg/Hessen (27.801 Einwohner am 30. Juni 2009):
ca. 12 km
- Bad Vilbel (31.487 Einwohner am 30. Juni 2009): ca. 12 km
Entfernung zum nächsten
Autobahnanschluss: - BAB 5 (Frankfurt-Kassel/Kassel-Frankfurt):
ca. 5 km
Kleinräumige Lage (Mikrolage)
- innerhalb bebauter Ortslage, Dorfcharakter, Mischgebiet mit
vorwiegender Wohnbebauung
- das Grundstück liegt an einer öffentlichen, innerörtlichen, gut
ausgebauten und wenig frequentierten Straße, die jedoch sehr
verwinkelt ist, so dass eine Andienung des Grundstückes mit
großen Fahrzeugen geplant (wg. Einrichtung von Halterverboten)
werden muss
- neben einem öffentlichen Kinderspielplatz
- Geschäfte des täglichen Bedarfs sind vorhanden und können
fußläufig erreicht werden
- Kindergärten, Schulen, öffentliche Verkehrsmittel (Bus/Bahn)
sind vorhanden und können fußläufig erreicht werden
- es sind fußläufig Busverbindungen vorhanden
- der Bahnhof Friedrichsdorf-Burgholzhausen ist ca. 500m
entfernt
Art der Bebauung in der Straße:
- wohnbauliche Nutzungen mit Einzel- und
Mehrfamilienhausbebauungen, die keine erkennbaren
Beeinträchtigungen hervorrufen
allgemeine Topografie des Gebietes:
- weitgehend eben mit leichten Neigungen/Steigungen
Ausstattung und Sonstiges: Insgesamt weisen Flurstücke und Gebäude neben ihrer
Geometrie auch in ihrer Anordnung und Substanz einige
Besonderheiten auf, da Wohnhaus und Flurstücke ursprünglich
anscheinend mit dem Nachbarhaus und Nachbargrundstück
(Haingasse 5) eine zusammenhängende Einheit bildeten und
einst getrennt wurden.
So ist das Wohnhaus zwar nicht unterkellert, es besitzt jedoch
dennoch einen kleinen Kellerraum, der auch durch das hier
betrachtete Wohnhaus über eine Kellertreppe erreicht werden
kann, und der sich aber im und unter dem Nachbarhaus,
„Haingasse 5“, zur Straße hin befindet.
Gleichzeitig reicht das Dachgeschoss des Nachbarhauses,
„Haingasse 5“, über einen Teil des hier betrachteten Wohnhauses
über.
Eine Kernsarnierung fand 1978 statt.
Die genannten Schäden des Risses an der Hauswand, die
Beseitigung des Schimmels sowie die Reparatur des
Hofeingangstores werden mit 25.000 € veranschlagt.
Das Haus wird ohne Zusatzkosten komplett entrümpelt übergeben.
Provision: 3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt., verdient und fällig mit
Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der
Immobilienmakler hat in diesem Fall einen provisionspflichtigen
Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.
