WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS - MEHRGENERATIONENHAUS - WOHNEN UND ARBEITEN UNTER EINEM DACH - KAPITALANLAGE
Zum Verkauf steht ein Wohn- und Geschäftshaus mit ca. 329 m² Wohn-u. Nutzfläche + Keller in Hürth im beliebten Ortsteil Gleuel. Das freistehende 2,5-geschossige Gebäude mit Satteldach wurde 1933 in massiver Bauweise und Keller errichtet und durch zwei Anbauten in 3-geschossiger und 2-geshossiger Bauweise (massiv) mit je einem Flachdach erweitert. Die Immobilie wurde in verschiedenen Zeiträumen (1993-2024) modernisiert/saniert. Die Fenster im gesamten Haus sind doppelt verglast (Isolierverglasung Treppenhaus 1983, Fenster im EG + OG 1993, DG ca. 2015 teilweise auch neuer). Die Kellerdecke ist massiv in Beton ausgeführt, die anderen Geschossdecken bestehen aus Holzdielen/Balken. Im gesamten Erdgeschoss (121 m²) wurden Laminatfußböden verlegt (2021/2022), das Badezimmer mit Wanne und Fenster im EG ist gefliest. Im Obergeschoss (119 m²) wurden die Dielenfußböden aufgearbeitet und freigelegt. Das Dachgeschoss (89 m² + Dachterrasse) ist zum größten Teil in anthrazitfarbenen Fliesen gefliest. Die Fassade des vorderen Gebäudeteils sowie das Satteldach mit Tondachziegel (inklusive Dachdämmung) wurde 2000 erneuert. Im Zuge dessen wurde auch die Fassade der Giebelseite des vorderen Gebäudes und eine Seite des dreigeschossigen Anbaus erneuert. Die beiden Flachdächer wurden erneuert ebenso alle Dachrinnen. Das Gebäude verfügt über insgesamt drei Badezimmer und ein Gäste-WC aus den 90er Jahren (Badezimmer im Dachgeschoss 2015). Die beiden Wohnungen und die Gewerbeeinheit verfügen jeweils über eine eigene Gasetagenheizung (Junkers 2021 für Gewerbeeinheit, Junkers 2010 für OG, Viessmann 2015 im DG). Die Elektrik aus Ende der 90er Jahre verfügt über ausreichend Sicherungen, es gibt vier Stromzähler für jede Einheit plus Allgemeinstrom. Die Wohnung im Dachgeschoss wurde erst vor kurzem neu erstellt. Hier bietet sich die Möglichkeit das große Flachdach später als Terrasse zu nutzen. Dafür sind jedoch noch einige Arbeiten nötig.
A U F T E I L U N G
KELLERGESCHOSS: 90 m² 6 Räume
ERDGESCHOSS: Gewerbeeinheit (ehemalige Zahnarztpraxis) 121 m² 8 Zimmer - teilweise innenliegend, Badezimmer, Flur
OBERGESCHOSS: Wohnung 119 m² 4 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC, hölzerne Dachterrasse (sanierungsbedürftig)
DACHGESCHOSS: Wohnung 89 m² 3 Zimmer, Küche, Bad, Dachterrasse (30 m² kann erstellt werden)
Die genaue Aufteilung können Sie den Grundrissen entnehmen.
Das Grundstück ist 476 m² groß, grenzt an einen Bachlauf und einen kleinen Wald. Hinter der Baumgruppe stehen weitere Häuser. Der Bodenrichtwert für Bauland beträgt laut Boris NRW 430 EUR pro m². Im Hof ist aktuell Platz für 4 PKWs und eine zusätzliche betonierte Fläche für ein großes Carport.
Fazit: Das Gebäude eignet sich zum Wohnen und Arbeiten unter einem Dach, als Mehrgenerationenhaus oder bei Vermietung als Kapitalanlage. Bei Vollvermietung liegt die Jahresmiete für das gesamte Gebäude bei ca. 44.000 EUR zzgl. Nebenkosten. Auf Grundlage des Angebotspreises für die Immobilie sprechen wir von einem Faktor von 15,4 und einer Rendite in Höhe von 6,5 %.
