Grundstück mit 9 Bestandsgaragen

Ausstattung: Folgende Infos konnten wir bereits ermitteln:

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ich komme zurück auf Ihre Anfrage vom 24.01.2024, mit welcher Sie sich nach einer möglichen Nutzung/ Bebauung auf dem o. g. Grundstück erkundigten. Wir haben die Sach- und Rechtslage hierzu eruiert und dabei auch das Stadtplanungsamt hinzugezogen. Im Ergebnis kann ich Ihnen Folgendes mitteilen:

Da das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes liegt, sondern innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils entsprechend § 34 Baugesetzbuch (BauGB) - dem sogenannten unbeplanten Innenbereich - muss sich eine geplante Bebauung auf dem Grundstück hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, d. h. sich aus der näheren Umgebung hinsichtlich dieser Kriterien herleiten lassen. Wie Sie der Begründung zum ablehnenden Vorbescheid vom 02.09.2022 und der vorzufindenden Situation vor Ort entnehmen können, ist als maßgebliche nähere Umgebung das Gebiet zu betrachten, welches umrissen wird durch die Ossietzkystraße im Norden, die Wenckstraße im Osten, die Robert-Blum-Straße im Süden und die Zeumerstraße im Westen. Die hier vorzufindenden Solitärbauten mit ihren Sondernutzungen sind maßstabsbildend für die möglichen Bebauungen, einerseits hinsichtlich der denkbaren Nutzungsarten und Baumassen, andererseits auch im Hinblick auf die mögliche Positionierung auf dem Baugrundstück. Mangels eines Bebauungsplanes ergeben sich im unbeplanten Innenbereich die Baugrenzen, innerhalb derer entsprechend § 23 Abs. 1, 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) man von einer überbaubaren Grundstücksfläche spricht - also innerhalb derer eine Bebauung mit einem Hauptgebäude (wie z. B. Wohn-, Büro-, Verkaufs- oder sonstiges Aufenthaltsgebäude) möglich ist - "faktisch" aus der näheren Umgebung, nämlich anhand der städtebaulich prägenden vorderen und hinteren Gebäudefluchten bestehender Hauptgebäude.

Diese städtebauliche Situation zugrunde gelegt, gilt das im Vorbescheid Beschriebene: Für eine bauliche Hauptnutzung der kleinen, zwischen Robert-Blum-Straße und dem Kirchengrundstück mit der Grabpyramide gelegenen Fläche gibt es keinen aus der bebauten Umgebung des genannten Gebietes ableitbaren Maßstab. Die Fläche ordnet sich als nicht überbaubare Grundstücksfläche städtebaulich der Freiraumnutzung des angrenzenden Kirchenareals zu.

Insofern verbleibt für eine Bebauung mit einem Hauptgebäude kein Raum. Allenfalls eine Bebauung mit einem den Nutzungen der näheren Umgebung dienenden Nebengebäude ergäben sich entsprechend §§ 12, 14 BauNVO in Verbindung mit § 23 Abs. 5 BauNVO Möglichkeiten (z. B. Garagen, Geräteschuppen o. ä.), wenngleich diese Bebauungsmöglichkeiten durch das einzuhaltende Abstandsflächenrecht gemäß § 6 Sächsische Bauordnung (SächsBO) limitiert sind. Hierzu heißt es in § 6 Abs. 8 SächsBO:

"§ 6 Abstandsflächen, Abstände

[...]

(8) 1In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig

1. Garagen einschließlich Abstellraum und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m;

2. gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m sowie

3. Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m.

2Die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach Nummer 1 und 2 darf auf einem Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten."

Sie sollten daher unbedingt beachten, dass bei Abbruch der bestehenden Garagen eine Neubebauung (welche nach den heute geltenden Vorschriften zu beurteilen ist) nur in wesentlich geringerem Umfang möglich wäre, nämlich (für Gebäude - also überdachte, betretbare bauliche Anlagen) mit einer maximalen Bebauungslänge von 9 m je Grundstücksgrenze und von 15 m entlang aller Grundstücksgrenzen. Die aktuellen Garagen weisen ca. folgende Bebauungslängen auf (Maße sind Schätzungen):

entlang der nördlichen Grenze: ca. 17,20-18,50 m > 9,00 m
entlang der westlichen und östlichen Grenze: je ca. 8,80 m
(entlang der südlichen Grenze: ca. 17,20 - 18,50 m (jedoch irrelevant, da Mindestabstandsflächentiefe zur Südgrenze von 3,00 m gewahrt)).
Summe aller grenzständigen/ grenznahen Bebauungen: ca. 34,80-36,10 m > 15,00 m

Mit dem aktuellen Abstandsflächenrecht, welches bei einer baulichen Änderung an den Garagen bzw. bei einem Neubau anzusetzen wäre, würde sich die mögliche Gebäudegröße dann wesentlich reduzieren, wenn die Gebäude - so wie die Garagen jetzt - in Nähe zu den Grundstücksgrenzen stehen (also mit Abstand < 3 m). Grenzständige bzw. grenznahe Gebäude dürften die in § 6 Abs. 8 SächsBO genannten Maßvorgaben in Summe nicht überschreiten.

Nach alledem ist festzustellen, dass das Grundstück bei einer Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB und § 6 SächsBO allenfalls mit geringfügigen Nebenanlagen bebaubar wäre. Ich bedauere, Ihnen keine anderslautende Auskunft geben zu können.
Stichworte: Bundesland: Sachsen, Flurstück: 10, Gemarkung: Schönefeld
Provision: Käuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzlicher MwSt. fällig und verdient bei Kaufvertragsschluss inkl. MwSt.