Kosten einer Untermiete
Ein Untermietvertrag kann Dir sehr viele Vorteile bringen. (Einfach klicken zum Vergrößern)
Wenn Du einen Untermietvertrag schließt, hast Du viele Vorteile. Einerseits sparst Du Kosten, andererseits bist Du vertraglich nur gegenüber dem Hauptmieter als einzigem Vertragspartner verpflichtet. Ebenso hat diese Mietkonstellation für Dich den Pluspunkt, dass diese Art der Wohngemeinschaft nicht als Haushaltsgemeinschaft gewertet werden darf. Daher könnten Dir volle Sozialleistungsansprüche, wie zum Beispiel Hartz 4, zustehen. Wie aber verhält es sich mit der Kaution, den Energie-, Internet- und anderen Kosten? Wir erklären Dir alles Wissenswerte.
Rechtliche Anmerkungen zur Kaution bei der Untermiete
Teilzahlungen
Die von Dir zu zahlende Kaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete ausmachen, wobei die Nebenkosten gesondert ermittelt werden. Der Gesetzgeber erlaubt Dir, die Zahlung der Kaution in drei monatlich gleichen Teilzahlungen zu entrichten, wobei die erste zu Beginn Deines Untermietverhältnisses fällig wird. Die beiden noch ausstehenden Beträge musst Du gemäß § 551 II BGB gemeinsam mit der darauf folgenden Mietzahlung ausgleichen.
Eröffnung eines Bankkontos
Auch verpflichtet das Gesetz den Untervermieter, die Kaution bei einer Bank auf ein speziell für diesen Fall eröffnetes Konto einzuzahlen, wobei er das Finanzinstitut über den Zweck des Gelbetrages informieren muss. Denn nur dann kann es auch als Mietkautionskonto geführt werden. Deine Kaution ist grundsätzlich bei einem Finanzinstitut anzulegen, wobei es sich nicht notwendigerweise um ein Sparbuch handeln muss.
Auch ist der Untervermieter angehalten, dieses Konto separat von seinen sonstigen Konten zu führen. Es darf keine anderen Kautions-Einzahlungen enthalten. Diese gesetzlichen Regelungen dienen Deinem Schutz als Untermieter, damit Du im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht leer ausgehst, sondern Dir die eingezahlte Kaution in vollem Umfang zur Verfügung steht.
Weiteres Wissenswerte über die Kaution
Nicht in bar
Es ist dem Untervermieter auch nicht gestattet, die Kaution in bar aufzuheben. Selbst die Anlageform unterliegt § 551 III BGB. So ist er verpflichtet, die Kaution - wie dies für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist gebräuchlich ist - mit dem üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen werden nun Deinem Kautionskonto regelmäßig gut geschrieben und erhöhen den Betrag Deiner Kaution, wobei auch die Zinsen mit verzinst werden. Dieser Zinseszinseffekt kommt alleine Dir, als Untermieter, zugute.
Zinsabgeltungssteuer
Die Kautionszinsen gelten als Kapitalerträge und unterliegen damit der Zinsabgeltungssteuer. Steuerschuldner ist immer der Kontoinhaber. Sollte dies der Untervermieter sein, so ist er zur Abführung der Kapitalerträge verpflichtet. Natürlich kannst Du, als Untermieter, die Kaution auch auf ein Sparbuch einzahlen, das auf Deinen Namen läuft, mit dem Finanzinstitut einen hohen Zinssatz vereinbaren und das Sparbuch Deinem Vermieter als Sicherheit verpfänden. In diesem Fall bist Du Steuerschuldner in Bezug auf die Zinsabgeltungssteuer.
Noch eine kleine Anmerkung zur Ergänzung: Solltest Du zur Untermiete in einem Studentenheim wohnen, dann muss der Untervermieter die Sicherheitsleistung in Form der Kaution nicht verzinsen.
Wie verhält es sich nun mit Deinem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution?
Nach Beendigung
Solange das Mietverhältnis besteht, hast Du keinen Anspruch auf die Zinsauszahlungen, genauso wenig wie Du verlangen kannst, dass der Vermieter Deine Kaution zu einem Zinssatz anlegt, der über dem Durchschnitt der Zinsen für Sparbücher liegt. Erst, wenn das Mietverhältnis beendet ist, muss Dein Vermieter Dir die Kaution zurückgeben. In einigen wenigen Ausnahmefällen darf er die Kaution einbehalten, da diese seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis absichert.
Vertragliche Vereinbarungen
Der Vermieter ist in jedem Fall verpflichtet die Kaution anzulegen.
Auch kannst Du mit Deinem Vermieter vertraglich vereinbaren, dass das so genannte "Abwohnen" der Kaution durch Dich am Ende Deiner Mietzeit ausgeschlossen werden soll. Bei einem berechtigten Anlass zur Mietminderung ist es dem Vermieter nicht erlaubt, auf Deine Kaution zurück zugreifen, sondern er muss Dich auf Zahlung wegen des einbehaltenen Betrages auf Grund der Mietminderung verklagen. In diesem Verfahren erfolgt dann auch die Prüfung bezüglich des Mietminderungsanspruches.
Die Höhe der Miete bei der Untervermietung
Im Verhältnis zu Deinem Vermieter, also dem Hauptmieter, gilt die Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass es ihm durchaus gestattet ist, von Dir eine höhere Miete zu verlangen, als er selbst dem Vermieter zahlt. Das führt nicht selten dazu, dass Dein Vermieter nur einen kleinen Betrag der Gesamtmiete zahlt, was jedoch zulässig ist.
Da Du, als Untermieter, auch kein Recht auf Einsicht in den Mietvertrag des Hauptmieters hast, sind ganz einfach Dein Verhandlungsgeschick und natürlich Deine finanziellen Möglichkeiten die Faktoren, die Du in die "Waagschale" werfen musst.
Wie könnte sich die Abrechnung der Nebenkosten, wie beispielsweise der Aufwand für Telefon-, Energie-, Internet- und Telefon gestalten?
Im Verhältnis zur Wohnfläche
Ein Untermietvertrag bringt einige Vorteile mit sich, zum Beispiel den geringen Kostenfaktor.
Eine Möglichkeit ist es, Deinen Energieverbrauch (Heizung, Wasser) anteilig auf Deine Wohnfläche abzustellen und dementsprechend abzurechnen. Diese Konstellation könnte jedoch zu Ungerechtigkeiten führen, vor allem bei gemeinschaftlicher Nutzung einzelner Räumlichkeiten, da hier Dein tatsächlicher Energieverbrauch nicht korrekt erfasst werden kann. Was das Fernsehen betrifft, so kommt es darauf an, ob eine Gemeinschaftsantenne und eine Kabelverteileranlage besteht, denn diese Nutzungen sind gemäß § 2 Nr. 15 Betriebskostenverordnung umlagefähige Nebenkosten, die sowohl vom Hauptmieter aber auch- bei entsprechender Mietvertragsvereinbarung- von Dir, als Untermieter, bezahlt werden müssen.
Warmmiete vereinbaren
Neben vielen Abrechnungs-Varianten ist es jedoch am einfachsten, wenn Du mit Deinem Vermieter eine Warmmiete vereinbarst. Diese unkomplizierte Lösung beinhaltet den Grundmietzins und einen Pauschalbetrag für die Nebenkosten. Den Pauschalbetrag muss Dein Untervermieter in Relation zu seiner bisherigen Nebenkostenvorauszahlung im Voraus kalkulieren, damit der Betrag realitätsbezogen ist.
Für Nebenkosten ist es am besten, wenn eine Warmmiete vereinbart wird.
Wenn Du die Zahlung einer Warmmiete vereinbarst, dann gelten sämtliche Nebenkosten Deiner Untermiete als bezahlt. Bei einer solchen Vereinbarung trägt Dein Untervermieter natürlich das Risiko, dass sich Dein Energieverbrauch auch im Rahmen der vereinbarten Pauschale hält. Daher ist es für beide Seiten vorteilhaft, wenn im Untermietvertrag eine Regelung vorgesehen ist, dass die Nebenkostenpauschale den Gegebenheiten angepasst werden kann, sollte Dein Verbrauch eine bestimmte festgelegte Bezugsgröße überschreiten, die sich nach Deinem mutmaßlichen Energiekonsum richtet.
Die Nutzung des Telefons
Natürlich kann, neben der angenehmen und unkomplizierten Lösung der Zahlung einer Warmmiete, die Nutzung einzelner Geräte gesondert abgerechnet werden. Ist lediglich ein Festnetztelefon verfügbar, musst Du Dir mit dem Vermieter alle Kosten, wie die Anschlussgebühr und die Anschaffungskosten für das Telefon, unter Einbeziehung der Intensität der Nutzung, teilen. Die Verwendung kann dadurch erfasst werden, dass Du jedes Telefonat inklusive Dauer notierst und am Monatsende mit dem Vermieter abrechnest. Jedoch weisen die Telefonanbieter moderner Anschlüsse detaillierte Abrechnungen aus, die Angaben der angerufenen Person sowie die Dauer des Telefonats beinhalten. Bei einer Flatrate genügt die entsprechende Teilung der Kosten. Am einfachsten ist es jedoch, wenn Du Dein eigenes Handy für Telefonate nutzt.
Das Internet
Die Kostenteilung für das Internet läuft meist unkompliziert.
Hier gestaltet sich die Situation ein wenig schwieriger, da der Zugang meist lediglich über eine Leitung erfolgt, wobei die jeweiligen PCs über einen Router mit dem Internet verbunden sind. Dein Vermieter, als Inhaber des Anschlusses riskiert, dass er, solltest Du mögliche - sehr häufig unbeabsichtigte - Verstöße, zum Beispiel gegen das Urheberrecht begehen, rechtlich dafür gerade stehen muss - beispielsweise in Form einer kostspieligen Abmahnung. Um dieser Gefahr zu entgehen, könntest Du das Internet über eine separate WLAN- Verbindung nutzen, so dass keine individuelle Abrechnung der Kosten mit Deinem Vermieter nötig ist und das Haftungsrisiko für ihn ausgeschlossen wird.
Ausblick
Das Wohnen zur Untermiete, das ist wohl der wichtigste Punkt, erspart Kosten. Welche das im Einzelnen sein können, hängt von Deinem schon erwähnten Verhandlungsgeschick ab. Wenn Du Dir einen Vermieter aussuchst, mit dem Du gut harmonierst, dann werden sich auch die Vertragsverhandlungen angenehm für beide Seiten gestalten.
Auch die sozialen Aspekte sind nicht von der Hand zu weisen. Denn vielleicht trinken Dein Vermieter und Du ja ab und zu mal ein gemütliches Glas Wein zusammen?
Wir hoffen an dieser Stelle, dass Dir der Ratgeber weitergeholfen hat und wüschen Dir alles Gute mit Deiner Untermiete.
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