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Haustierhaltung in der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

Hundehaltung in der Mietwohnung Klauseln im Mietvertrag wie etwa „Die Haustierhaltung ist generell untersagt“ sind unzulässig.

Die Haltung von Haustieren ist oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Meist enthält der Mietvertrag bereits eine Klausel, die die Haltung bestimmter Tiere erlaubt oder verbietet; allerdings ist dies nicht immer zulässig. Die Urteile der Amtsgerichte gleichen einem rechtlichen Flickenteppich. Wir informieren Dich in diesem Ratgeber umfassend zum Thema „Haustierhaltung in der Mietwohnung“.

Generelles Verbot ist unwirksam

Hunde und Katzen wurden bis zum März 2013 nicht zu Kleintieren gezählt und für die Haltung musste eine Zustimmung vom Vermieter eingeholt werden. Ein Besitzer eines kleinen Mischlingshundes klagte mit Erfolg. Das Mieterrecht änderte sich in der Folge drastisch. Im März 2013 kippte der Bundesgerichtshof dieses Verbot (VIII ZR 168/12), erlaubte die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung und erklärte entsprechende Klauseln im Mietvertrag für nichtig. Doch Vorsicht! Das Urteil des BGH bedeutet nicht, dass Du Hunde und Katzen ohne Rücksicht auf andere in einer Mietwohnung halten darfst. Es ist vielmehr von Einzelfall zu Einzelfall zu entscheiden und dabei auch die Wohnsituation im Allgemeinen (andere Mieter, Nachbarn) zu sehen. Bei dieser Einzelfallprüfung sind die Störfaktoren, die im Zusammenhang mit der Tierhaltung verbunden sind, aufzulisten. Überwiegen diese Störfaktoren deutlich, kann Dir der Vermieter die Hunde- oder Katzenhaltung in der Mietwohnung nach wie vor untersagen.

Vorsicht!

Obwohl im Mietvertrag keine Auskunft zur Haltung von Haustieren enthalten ist, gestattet Dir das Mieterrecht nicht, Tiere in beliebiger Größe und Anzahl in der Mietwohnung zu halten. Dein Vermieter kann die Haltung des Tieres auch im Nachhinein untersagen, muss dies aber hinreichend begründen. Grund dafür ist, dass aus Sicht des Landgerichts Karlsruhe das Interesse des Vermieters bei der Haustierhaltung über dem Interesse des Mieters gesehen wird. Unzulässig sind nach dem BGH-Urteil Klauseln, die die Hunde- oder Katzenhaltung generell verbieten. Allerdings darf der Vermieter Einschränkungen im Mietvertrag vornehmen, die einen Erlaubnisvorbehalt enthalten.

Haltung von Kleintieren

Hamster in Hamsterkäfig Bei der Haltung von Kleintieren, wie Hamstern bedarf es keiner Genehmigung.

In der Regel bedarf es bei der Haltung von Kleintieren keiner besonderen Genehmigung durch den Vermieter. Vorher vereinbarte Klauseln im Mietvertrag wie etwa „Die Haustierhaltung ist generell untersagt.“ sind unzulässig. Das bedeutet aber nicht, dass die Haltung von anderen Tieren ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter erlaubt ist. Kleintiere werden überwiegend in Käfigen, Terrarien und Aquarien gehalten, z. B. Vögel, Fische, Meerschweinchen und kleine, ungiftige Schlangen. Bei anderen Tieren wie Katzen und Hunden musst Du Dich mit Deinem Vermieter oder Deiner Wohnungsgesellschaft absprechen.

Ausnahmen bei Kleintieren

Grundsätzlich ist bei der Entscheidung, ob der Mieter ein Haustier halten darf, zwischen dem Interesse des Mieters, Vermieters und anderer Mietparteien abzuwägen. Bei der Haltung von Kleintieren beispielsweise wird davon ausgegangen, dass keine Schäden an der Mietsache entstehen bzw. andere Mietparteien nicht durch Lärm belästigt werden. So ist die Haltung bestimmter Papageienarten oder giftiger Schlangen ohne Genehmigung untersagt, da der Lärmpegel bzw. die Gefahr für andere Mietparteien nicht zumutbar ist. Auch wenn Kleintiere in der Regel erlaubt sind, darf die Anzahl der gehaltenen Tiere das übliche Maß nicht überschreiten. Vom Tier ausgehende Störungen sind zu unterbinden und die Haltung muss möglichst artgerecht sein.

Hunde, Katzen und andere Tiere

Ohne Erlaubniserteilung durch den Vermieter ist die Haltung von Hunden, Katzen und anderen Tieren unzulässig. Solltest Du dennoch ein solches Tier halten, kann der Vermieter von Dir verlangen, dieses wieder abzuschaffen. Entgegen vieler Behauptungen musst Du auch dann eine Genehmigung einholen, wenn die Haltung von Hund, Katze & Co. im Mietvertrag nicht grundsätzlich untersagt ist. Warum ist die Rechtsprechung so rigoros? Tiere, die nicht unter die Kategorie Kleintiere fallen, können zu erheblichen Störungen der anderen Mietparteien führen und eine unzumutbare Gefahr darstellen. Im Mietvertrag verpflichtest Du Dich außerdem, zum Erhalt der Mietsache beizutragen. Hunde etwa können in Deiner Abwesenheit Kratzer verursachen oder die Wohnung verunreinigen. Der Lärm durch Bellen und Jaulen kann auch zu einer Mietminderung und damit unmittelbaren finanziellen Schaden für den Vermieter führen.

Gehören Katzen zu den Kleintieren?

Die Frage, ob Katzen nun unter Kleintiere oder andere Tiere fallen, ist in der Rechtsprechung umstritten und nicht eindeutig geklärt. Während das Landgericht Mönchengladbach (ZMR 1989, 21), das Amtsgericht Steinfurt (WuM 1981, 2310), das Amtsgericht Sinzig (NJW.RR 1990, 652), das Amtsgericht Aachen (WuM 1992, 601), das Amtsgericht Düren (WuM 1983, 59) sowie das Amtsgericht Schöneberg (WuM 1990, 192) die Frage bejaht haben, sind das Amtsgericht Hamburg ( NJW-RR 1992, 203) sowie das Landgericht Berlin (GE 1993, 1273) der Auffassung, dass Katzen nicht zu den erlaubnisfreien Kleintieren gehören. (Quelle: www.anwalt-tip.de)

Erlaubniserteilung durch den Vermieter

Katze in der Wohnung Bei der Haustierhaltung dürfen die Nachbarn durch das Tier nicht belästigt oder gefährdet werden.

Wenn Du Dich für die Anschaffung eines Hundes oder einer Katze entscheidest, muss eine Erlaubniserteilung durch den Vermieter bzw. die Wohnungsgesellschaft erfolgen. Für den Vermieter besteht keine grundsätzliche Pflicht, dem Wunsch des Mieters nachzukommen. Das Interesse des Vermieters hat hier Vorrang. Sollte der Vermieter die Erlaubnis erteilen, geschieht dies immer unter Vorbehalt. Andere Mietparteien dürfen durch das Tier nicht belästigt oder gefährdet werden. Solltest Du Deiner Verpflichtung nicht nachkommen, kann Dir die Erlaubnis durch den Vermieter auch wieder entzogen werden.

Anderen Mietern wurde die Erlaubnis erteilt

Eine Erlaubniserteilung kann ausnahmsweise erfolgen, wenn bereits anderen Mietern unter ähnlichen Bedingungen die Erlaubnis zur Haltung eines Tieres erteilt wurde oder erhebliche Belange des Mieters betroffen sind. Wenn ein anderer Mieter Hund oder Katze hält, kannst Du – gleiche oder bessere Bedingungen vorausgesetzt – Ansprüche auf Gleichbehandlung geltend machen und ein vergleichbares Tier halten. Wenn Du über eine größere oder für die Haltung des Tieres allgemein besser geeignete Wohnung verfügst, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen.

Ausnahme: Berechtigte Belange des Mieters

Häufige Ausnahmen sind berechtigte Belange des Mieters. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter aufgrund körperlicher Beeinträchtigungen auf einen Blindenhund angewiesen ist oder ein genehmigungspflichtiges Tier zur psychischen Stabilisierung (bei Depressionen oder vergleichbaren, ernsthaften seelischen Erkrankungen) beiträgt. Auch die Übernahme eines alten Hundes bei Krankheit Deiner Mutter, Vater o. Ä. ist denkbar.

Keine Erlaubsniserteilung durch den Vermieter

Untersagt Dein Vermieter die Tierhaltung, muss er dies ausführlich begründen (siehe Störfaktoren). Am besten verweist Du ihn bei der Frage nach der Haustierhaltung gleich auf das BGH-Urteil vom März 2013, das vielen Vermietern noch unbekannt ist. Untersagt Dir dein Vermieter die Haltung eines kleinen und braven Hundes oder einer Katze und kann dies nicht begründen, kannst Du Dir trotzdem folgenlos eine Katze oder einen Hund anschaffen. Du solltest den Vermieter über diese Anschaffung informieren und ihn auf das BGH-Urteil vom März 2013 verweisen.

Tierhaltung ohne Erlaubnis

Erteilt Dir der Vermieter nicht die Erlaubnis zur Tierhaltung und Du setzt Dich über diese Entscheidung hinweg, kann der Vermieter Entfernungs- und Unterlassungsansprüche rechtlich geltend machen. Du bist dann verpflichtet, das Tier zu entfernen und die zukünftige Haltung zu unterlassen. Wir können für die rechtliche Korrektheit und Vollständigkeit keine Garantie übernehmen.

Störende Faktoren

Hundehaltung

Kampfhund Die Haltung von Kampfhunden in einem Mehrparteienhaus wäre ein hinreichender Grund für ein Verbot.

Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die von anderen Mietern oder Nachbarn als störend empfunden werden kann. Hälst Du beispielsweise einen Kampfhund in deiner Mietwohnung und es leben Kinder in unmittelbarer Nachbarschaft, die große Angst vor dem Tier haben, wäre dies ein typischer Grund für solch einen Störfaktor. Die Haltung von Kampfhunden kann durch den Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft untersagt werden (24 W 38/03). Schlimmer wird es noch, wenn du die Tiere nicht an der Leine hälst oder diese häufig auch einmal ausbüchsen.

Störende Faktoren bei Katzenhaltung

Katzen im Treppenhaus

Bei Katzen ist dies natürlich weniger problematisch, da es nicht so gravierende Unterschiede zwischen den Rassen gibt. Allerdings würde es als sehr störend empfunden werden, wenn die Katze im Treppenhaus uriniert oder gar große Haufen legt, sodass es in der ganzen Anlage nach Kot riecht. Ebenfalls negativ würde auffallen, wenn Deine Katze massive Kratzspuren an der Tapete im Treppenhaus hinterlässt oder gar Pflanzen im Treppenhaus oder im gemeinsamen Garten verwüstet. Katzen gehen bekanntlich sehr gerne auf Mäusejagd. Finden sich eine Vielzahl von toten Mäusen im Treppenhaus oder sogar vor den Wohnungstüren der Nachbarn und ist dies zweifellos auf den Jagdeifer Deiner Katze zurückzuführen, so ist dies ebenfalls als negativer Punkt zu werten.

Allergische Nachbarn und Co.

Wenn ein Nachbar eine Katzenallergie hat, reicht deine Katzenhaltung alleine noch nicht als Störfaktor aus. Macht es sich deine Katze allerdings vor allem auf dem Balkon dieses Nachbars bequem, kann sich dies ändern. Auch eine Mehrkatzenhaltung in der Mietwohnung ist im Normalfall unproblematisch, sofern die Tiere artgerecht gehalten werden können. Hier muss wieder von Fall zu Fall unterschieden werden. Für die Katzenhaltung ist wichtig zu beachten, dass umherstreunende Tiere in Wohnungseigentumsanlagen von den Eigentümern verboten (2Z BR 99/04) werden können, da gemeinnützige Flächen wie Spielplätze verunreinigt werden könnten. Das Landgericht stufte in diesem Fall einen Leinenzwang für Katzen und Hunde als angemessen ein (1 T 1633/04).

Unproblematische und nicht störende Faktoren

Kratzspuren durch Katzen in den eigenen vier Wänden sind im Normalfall hingegen unproblematisch und werden zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung gezählt (8 C 126/98). Ein Katzenschutznetz, das am Balkon angeschraubt wird und wieder folgenlos entfernt werden kann, stört das Gesamtbild der Wohnanlage nicht und muss daher vom Mieter nicht entfernt werden (222 C 227/01). Das Anbringen einer Katzenklappe an der Wohnungstür ist im Mieterrecht zulässig und kann vom Vermieter nicht untersagt werden, da das Anbringen einer Katzenklappe „zum allgemeinen Wohngebrauch gehöre“ (9 C 619/03) und nicht verboten werden könne.

Kompakt zusammengefasst bedeutet das laut bestehender Richtlinien:

  • Mietvertrag überprüfen. Regelt der Mietvertrag den Aufenthalt von Tieren in der Wohnung nicht, hat der Vermieter hinsichtlich des Haltungsrechts von Tieren in der Wohnung kein Mitspracherecht.
  • Achtung: Erlaubnisvorbehalt. Einschränkungen sind (solange schriftlich im Mietvertrag manifestiert) zulässig. Enthält der Vertrag einen Erlaubnisvorbehalt, bedeutet das, dass Du den Vermieter um Erlaubnis für die Haltung bestimmter Tiere fragen musst. Hierbei kommt es auf die Formulierung der Klausel an. Je nachdem musst Du den Vermieter entweder nur informieren oder aber sein Einverständnis einholen.
  • Willkür verboten. Liegt das Entscheidungrecht beim Vermieter, darf dieser trotz dessen nicht willkürlich handeln. Er muss Dir begründen, warum das Tier nicht gehalten werden darf. Fadenscheinige Gründe kannst Du abschmettern. Die Haltung von Kampfhunden in einem Mehrparteienhaus wäre beispielsweise ein hinreichender Grund für ein Verbot. Der Erlaubnisvorbehalt gilt nur für größere Tiere.
  • Kleintiere grundsätzlich erlaubt. Die Bezeichnung „Kleintier" trägt in diesem Zusammenhang alles, was in Käfigen, Aquarien und Terrarien gehalten wird. D. h. Fische, Mäuse, Ratten, Kaninchen etc. dürfen ohne Nachfrage in der eigenen Wohnung gehalten werden.
  • Exoten-Regelung. Bei exotischen Tieren greifen besondere Richtlinien. Für die Haltung von gefährlichen Tieren ist die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters vonnöten. Des Weiteren müssen bestimmte Tierarten beim Veterenäramt gemeldet werden. Tiere, die unter das Artenschutzgesetz fallen, dürfen nicht in der Wohnung gehalten werden.
  • Abwägen der Interessen. Im Vordergrund der Einigung muss die Interessenabwägung der beteiligten Parteien (Mieter, Vermieter usw.) stehen. Des Weiteren muss der Gleichbehandlungsgrundsatz im Fokus der Verhandlungen stehen – ein Vermieter darf einem Mieter nicht das eine erlauben und einem Anderen eben diese verbieten. Ausnahmen gibt es selbstredend auch hier, z. B. hinsichtlich eines Blindenhundes.

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