Zum Verkauf steht eine praktisch geschnittene 2-Zimmer-Eigentumswohnung im 5. Obergeschoss einer gepflegten Wohnanlage aus dem Jahr 1976. Mit einer Wohnfläche von ca. 65 m² sowie einem nach hinten ausgerichteten Balkon bietet die komfortabel über einen Aufzug erreichbare Einheit eine solide Grundlage in einem stabilen Marktumfeld. Das Gebäude umfasst insgesamt 60 Wohneinheiten und ist auf einem langfristig gesicherten Erbbaugrundstück mit einer ursprünglichen Gesamtlaufzeit von 99 Jahren und einer Restlaufzeit bis zum Jahr 2069 bei einer monatlichen Erbpacht von 119,- € errichtet.
Die Wohnung verfügt über eine funktionale Raumaufteilung mit zwei Zimmern, die sich ideal für Singles oder Paare eignen. Der helle Wohn- und Schlafbereich mit direktem Zugang zum Balkon bildet den zentralen Mittelpunkt der Einheit. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine hochgradig funktionale, getrennte Sanitäraufteilung: Einem Badezimmer, das mit einer Badewanne ausgestattet ist, steht ein eigenständiges, separates Gäste-WC zur Verfügung. Eine eigene Pkw-Garage auf einem separaten Grundbuchblatt gehört ebenfalls zum Ensemble; diese kann für 20.000,- € optional erworben werden und stellt in dieser zentrumsnahen Wohnlage einen erheblichen Mehrwert dar. Technisch zeigt sich das Objekt mit kürzlich modernisierten Fenstern gut aufgestellt. Der altersgemäße Sanierungsstau, insbesondere im Sanitärbereich, wurde im Angebotspreis bereits wertmindernd eingepreist.
Die Wohnung ist seit rund 20 Jahren durchgehend an dieselben, absolut verlässlichen Mieter vermietet und verfügt über ein stabiles sowie ungekündigtes Mietverhältnis und bietet dem Käufer eine maximale Planungssicherheit ohne Leerstandsrisiko. Aufgrund der langfristigen Vermietung eignet sich das Objekt insbesondere für Kapitalanleger, die eine unkomplizierte Investition mit kontinuierlichen Einnahmen suchen. Die aktuelle Netto-Kaltmiete beträgt 592,66 € im Monat (7.111,92 € p.a.) für die Wohnfläche. Da es sich bei der letzten Erhöhung um eine Umlage nach Modernisierung handelte, besteht ein rechtlich zulässiges Mietsteigerungspotenzial von bis zu 15 % auf dann 681,56 € im Monat. Bezogen auf den reinen Wohnungskaufpreis von 199.000,- € lässt sich mit dieser gesteigerten Soll-Miete von 8.178,72 € p.a. eine attraktive Wohnungsrendite von ca. 4,11 % erzielen.
Das monatliche Hausgeld beläuft sich laut aktuellem Wirtschaftsplan für die Wohnung und die Garage auf insgesamt 385,- €, wovon rund 296,63 € umlagefähig sind und lediglich ca. 88,37 € auf nicht umlagefähige Kosten entfallen. Wer ausschließlich die Wohnung erwirbt, zahlt ein monatliches Hausgeld von 375,- €, bei dem 293,39 € auf den Mieter umlegbar sind, folglich lediglich 81,61 € als nicht umlagefähige Kosten beim Eigentümer verbleiben. Die Instandhaltungsrücklage beläuft sich für das Gebäude Nr. 14 auf circa 275.000,00 € (Stand 30.06.2025).
