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Wohnung vermieten

Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss sich Gedanken über die Zielgruppe machen. (Einfach klicken zum Vergrößern)

Wohnung vermieten - worauf muss ich als Vermieter achten?

Oft gestaltet sich die Wohnungsverwaltung für Eigentümer schwierig. Grund hierfür sind zum einen schwierige Mieter, zum anderen aber auch eigene Fehler, die von Verwaltern begangen wurden, jedoch vermeidbar gewesen wären. Um bereits vorab aufkommende Probleme frühzeitig zu erkennen und Fehler zu vermeiden, empfiehlt es sich, auf einige grundlegende Dinge zu achten, wenn man eine Wohnung vermieten möchte.

Vorbereitungen

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem neuen Mieter begeben, sollten Sie sich zunächst um den Mietpreis kümmern. Wenn Sie den Preis im Vergleich zur Vormiete erhöhen wollen, dann müssen Sie sich erkundigen, ob in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, dann darf die neue Miete nämlich nur bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sollten im eigenen Interesse darauf verzichten, die Miete zu hoch anzusetzen. Dies verringert nicht nur die Menge der potenziellen Interessenten. Ihr neuer Mieter kann sich die Wohnung vielleicht zwar am Anfang, aber nicht auf Dauer leisten. Dann müssen Sie sich schon bald wieder auf die Suche nach einem Nachmieter begeben. Zudem müssen Sie nach der Energiesparverordnung nach 2014 einen Energiesparausweis für Ihr Gebäude vorweisen können. Die Energieffizienz Ihres Gebäudes muss auch in Ihrer Anzeige zur Vermietung erwähnt werden.

Welcher Mieter eignet sich?

Auf der Suche nach einem geeigneten Mieter vergessen Eigentümer oft, dass sich nicht zwangsweise jeder Interessent für die Wohnung eignet. Man sollte hierbei auf wesentliche Faktoren achten. Es stellt sich die Frage, inwiefern der Bewerber in das soziale Gefüge des Hauses passt. Junge Menschen, gerade Studenten und Schüler, sind doch für einen lauteren Lebensstil bekannt und können für ältere Menschen zur Last werden. Oftmals können Mieterstreitigkeiten aber auch ganz einfach durch einen verschiedenen Alltagsrhythmus der Mietparteien ausgelöst werden.

Wenn Sie Ihre Wohnung an eine Familie vermieten wollen, müssen Wohnung, Preis und lage auch dazu passen.

Verschaffen Sie sich daher vorab einen genauen Überblick über alle Mieter. Alter und Beruf spielen dabei eine entscheidende Rolle. Versuchen Sie, absehbares Konfliktpotential zu vermeiden, indem Sie sich gezielt entscheiden, an wen Sie die Wohnung vermieten. Oftmals hilft es bereits, sich während der Suche nach einem geeigneten Mieter klare Vorstellungen darüber zu machen, wen man überhaupt ansprechen möchte und sein Mietangebot dahingehend zu überarbeiten. Wollen Sie beispielsweise an eine Familie vermieten, so sollten Sie die Nähe der Wohnung zu Spielplätzen oder Parks herausstellen. Vor allem in der Preisstruktur lassen sich bereits unerwünschte Mieter von vornherein ausschließen. Legen Sie einen klar definierten Mietpreis fest. Bei einer zu großen Preisspanne im Mietpreis werden Sie sich vor unzähligen und somit auch ungeeigneten Mietern nicht wehren können. Definieren Sie klar, welche Regeln und Forderungen, wie zum Beispiel das Verbot von Haustieren, Sie an einen Mieter stellen.

Wohnungsbesichtigungen

Um Ihre potenziellen Mieter persönliche kennenzulernen, bieten sich Besichtigungstermine an. Dabei sollten Sie maximal Zehn Interessenten auswählen und nacheinander durch die Wohnung führen und nicht gemeinsam zu einem einzigen Termin. Bei der Wohnungsbesichtigung selbst sollte das Mietobjekt gepflegt, gereinigt, gelüftet und gut beleuchtet sein. Bei der Führung durch die Wohnung empfiehlt es sich, keine Auskunft über Ihre Auswahlkriterien zu geben. Halten Sie alle wichtigen Informationen und Daten zum Mietobjekt bereit, falls Sie danach gefragt werden. Hierzu gehören die genauen Kosten, Angaben zum Energieverbrauch und der Wohnfläche und Informationen über die Hausordnung sowie zu Nebenräumen und Parkmöglichkeiten. Sie sollten zudem die Vorteile der Wohnung anpreisen und Informationen zur Hausgemeinschaft geben können.

Das Überprüfen der Bonität

Mit Prüfung der Bonität erfahren Sie, ob sich ein Interessent Ihre Wohnung auch dauerhaft leisten kann.

Ein heikles und gerade beim Mieter unerwünschtes Thema ist die Prüfung der Bonität. Diese stellt aber eine wichtige Grundlage im Findungsprozess des geeigneten Interessenten dar. Verzichtet man auf dieses Vorgehen, so stehen einem bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters oft unerwünschte Anwaltskosten bevor, ganz abgesehen von ausbleibenden Mietzahlungen. Um dies zu vermeiden und einen Bewerber nicht zu verschrecken, suchen Sie am besten das persönliche Gespräch. Teilen Sie dem Bewerber mit, warum eine Bonitätsprüfung notwendig sei. Versichern Sie demjenigen den vertraulichen Umgang mit persönlichen Unterlagen. Meistens gewinnen Sie dabei bereits einen guten Eindruck von der Person.

Eine verlässliche Angabe über die Bonität können Sie mit einer SCHUFA-Auskunft erlangen. Diese können Sie jedoch nicht selbst anfordern, sondern nur die Interessenten selbst. Zusätzlich sollten Sie eine Mietzahlungsbestätigung von potenziellen Mietern verlangen. Zudem spielt für die Bonität auch ein Einkommensnachweis der letzten drei Monate eine große Rolle. Auch eine Selbstauskunft der Interessenten kann für Sie von Vorteil sein. Darin sollten die Daten des Interessenten und zukünftiger Mitbewohner, dessen Beruf, Informationen zum Arbeitgeber und Einkommen sowie erwünschter Haustierhaltung stehen. Vor allem wenn potenzielle Mieter falsche Angaben zu Ihren Einkommensverhältnissen machen kann Ihnen später fristlos gekündigt werden. Weigert sich der Interessent, Auskünfte über Vermögen oder Einkommen zu erteilen, so lassen sich bereits drohende Zahlungsprobleme erahnen. Die Unterlagen abgelehnter Interessenten müssen Sie übrigens vernichten, sobald sie nicht mehr benötigt werden.

Unzulässige Fragen

Was für Sie der optimale Mieter ist, das hängt von vielen Faktoren ab. Vor allem wenn Sie besondere Anforderungen an potenzielle Mieter haben. In einer Selbstauskunft können Sie freiwillige Angaben von Interessenten erlangen, bestimmte Fragen sind jedoch bei der Auswahl der Interessenten unzulässig. Hier dürfen potenzielle Mieter entweder falsch oder gar nicht antworten. Es betrifft vor allem Fragen, die die Privatsphäre verletzen können. Dazu gehören Auskünfte über laufende Ermittlungsverfahren oder Vorstrafen sowie über frühere Mietverhältnisse. Auch Fragen nach politischen Sympathien oder der Mitgliedschaft in einer Partei, Gewerkschaft oder einer anderen Organisation dürfen Sie Interessenten nicht stellen. Erkundigungen zu einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft bzw. einem Kinderwunsch oder ob ein Interessent entmüdigt wurde sind ebenfalls unzulässig. Hierzu gehört auch die ethnische Zugehörigkeit und der Gesundheitszustand, z.B. ob eine Behinderung besteht.

Der Mietvertrag

Wer keine Erfahrung mit dem Aufsetzen von Mietverträgen hat, sollte dies einem Fachmann überlassen.

Das Aufsetzen eines rechtsgültigen Mietvertrags sollte unter Anleitung eines Fachmanns vorgenommen werden. Leichter und unkomplizierter ist hierbei die Verwendung von Musterverträgen, welche der Bund für Vermieter anbietet. Oft können hier auch spezielle Klauseln eingetragen werden, die Sie für die Nutzung Ihrer Räume vorgeben möchten. Hierzu gehört beispielsweise die Erlaubnis zur Untermiete. Ein rechtsgültiger Mietvertrag ist gerade bei Mietstreitigkeiten wichtig, um rechtlichen Einsprüchen seitens der Mieter vorzubeugen. Holen Sie sich daher rechtlichen Beistand um diesbezüglich abgesichert zu sein. Wollen Sie Ihre Räumlichkeiten an eine Wohngemeinschaft vermieten, dann finden Sie hier Informationen zu üblichen Mietverträgen.

Gute Mieter behalten

Haben Sie einen guten Mieter gefunden, sollten Sie selbst dafür sorgen, dass er langfristig in Ihrem Mietobjekt bleiben will. Deshalb sollten Sie Ihre Pflichten als Vermieter ernst nehmen. Dazu gehört, sich zügig um die Behebung von Schäden zu kümmern und rechtzeitig über Modernisierungen oder Reperaturarbeiten zu informieren. Auch die Abrechnung der Nebenkosten sowie eventuelle Ankündigungen einer Mieterhöhungen sollten Sie pünktlich erledigen. Schicken Sie nicht sofort eine Mahnung, falls die Miete nicht wie gewohnt bezahlt wird, sondern erkundigen Sie sich zunächst persönlich. Will Ihr Mieter trotzdem ausziehen, können Sie ihm ein anderes Objekt in Ihrem Besitz anbieten.

Beachtet man die aufgeführten Punkte, so sollte einer problemfreien Verwaltung des Eigentums nichts mehr im Wege stehen. Wichtig ist, dass sie Ihren zukünftigen Mieter sorgfältig überprüfen, damit es später nicht zu Komplikationen kommt. Sie sollten ein gutes Gefühl bei Ihrem neuen Mieter haben und auch die bereits bestehenden Wohnverhältnisse berücksichtigt haben. Die Rechtsberatung sollte dennoch vor der ersten Vermietung in Anspruch genommen werden - dann sind Sie auf der sicheren Seite. Haben Sie einen guten Mieter gefunden, gilt es Ihn zu halten.

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