Stilvoll modernisierte Erdgeschosswohnung mit Balkon zum grünen Innenbereich und separat erschlossener Gewerbeeinheit. 4 Zimmer · 93,86 m² Wohnfläche · Balkon · Keller & Dachboden. Separate Gewerbeeinheit mit eigenem Außenzugang und zwei zugeordneten Kellerräumen. Das Angebot auf einen Blick Diese Immobilie verbindet eine hochwertig und detailorientiert modernisierte Vier-Zimmer-Wohnung mit einer eigenständig erschlossenen Gewerbeeinheit im selben Gebäude. Wohnung und Laden sind baulich vollständig voneinander getrennt; der Laden ist ausschließlich über seinen straßenseitigen Eingang erreichbar. Besonders: großzügige Raumwirkung, ruhiger Balkonblick ins Grüne, durchdachte Einbauten und zahlreiche technisch sauber integrierte Details.
Wohnung
Vier Zimmer im Erdgeschoss; der heutige Grundriss entstand durch die genehmigte Einbeziehung eines früheren Gewerberaums.
Wohnfläche: 93,86 m² gemäß den vorliegenden Umbau- und Flächenunterlagen.
Balkon von zwei Räumen aus zugänglich, mit elektrischer Markise und grünem Blick in den ruhigen rückwärtigen Bereich. Eigener gefliester Kellerraum mit Stahltür sowie zugeordneter Dachbodenraum. Gewerbeeinheit Separater Außenzugang an der Ladenfront; keine interne Verbindung zur Wohnung. 23,95 m² Nutzfläche im Erdgeschoss, zuzüglich zwei zugeordneter Kellerräume. Große Schaufensterflächen, heller Verkaufsraum, Nebenraum und WC. Die vorliegenden Umbau- und Flächenunterlagen dokumentieren die heutige Aufteilung: Wohnung Nr. 2 verfügt über 93,86 m² Wohnfläche, die verkleinerte Gewerbeeinheit Nr. 11 über 23,95 m² Nutzfläche im Erdgeschoss. Ein früherer Gewerberaum wurde vollständig vom Laden abgetrennt und der heutigen Vier-Zimmer-Wohnung zugeordnet. Der Laden hat keine interne Verbindung zur Wohnung und ist ausschließlich über die Ladenfront erreichbar. Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum und ein zugeordneter Dachbodenraum. Der Gewerbeeinheit sind zwei separate Kellerräume zugeordnet. Diese Bereiche werden als Nebenflächen ausgewiesen und nicht der Wohnfläche zugerechnet. Helle Räume und ein besonderer Grundriss Parkett, große Fensterflächen, offene Rundbogen-Übergänge und die Glastür zur linken Raumfolge geben der Wohnung eine warme, großzügige Wirkung. Die Räume lassen sich flexibel als Wohn-, Schlaf-, Arbeits- oder Gästezimmer nutzen. Balkon mit Blick ins Grüne Der geflieste Balkon ist von zwei Zimmern aus begehbar. Eine elektrisch betriebene Markise spendet auf Wunsch Schatten; elektrische Außenjalousien ergänzen den Komfort. Der Blick in den begrünten rückwärtigen Bereich schafft einen angenehmen Gegenpol zur zentralen Stadtlage. Zentral wohnen und dennoch einen ruhigen Platz im Freien genießen. Maßgeschneiderte Einbauküche Die Küche ist bis ins Detail auf den Raum abgestimmt. Holzfronten, geflieste Flächen und eine durchlaufende Gestaltung von Arbeitsfläche und Fensterbank ergeben ein ruhiges Gesamtbild. Sichtbare Markeneinbaugeräte stammen unter anderem von Bosch und Siemens. Cerankochfeld, Backofen, Mikrowelle und große Kühl-/Gefrierkombination. Helle Arbeitszone am Fenster. Robuste, pflegeleichte Fliesen und viel Stauraum. Großzügiger Flur mit hochwertigem Fliesenboden. Schon beim Betreten fällt der großzügig angelegte, über Eck geführte Flur mit seinen großformatigen, diagonal verlegten Fliesen auf. Ein weiterer Rundbogen und der passgenau eingearbeitete Schuhschrank unterstreichen die besondere Gestaltung. Der Boden verbindet den Eingangs- und Verteilerbereich optisch ruhig mit Küche und Sanitärräumen. Direkt beim Hineingehen in das Badezimmer befindet sich ein offen gestalteter, aber durch eine gemauerte Wand klar vom eigentlichen Bad abgetrennter Bereich mit eigenem Waschmaschinenanschluss. Praktische Ablageflächen ergänzen diese unauffällig integrierte Lösung. Ein weiteres durchgängiges Ausstattungsdetail sind die etwas breiter ausgeführten Marmorfensterbänke in sämtlichen Räumen. Durchdachte Einbauten und wertige Materialien verleihen auch den Nebenbereichen einen besonderen Charakter. Bad und separates Gäste-WC. Das tagesbelichtete Hauptbad bietet sowohl eine Badewanne als auch eine separate Dusche. Direkt beim Eintritt liegt der offene, durch eine gemauerte Wand abgesetzte Waschmaschinenbereich mit eigenem Anschluss. Ein wandhängendes WC, Handtuchheizkörper und eingelassene Deckenleuchten runden die Ausstattung ab. Zusätzlich steht ein eigenes Gäste-WC mit Waschbecken und flächenbündig integriertem Stauraum zur Verfügung. Die hochwertige Ausführung zeigt sich in vielen kleinen Lösungen: große Einbauschränke im Flur, zusätzlicher Schuh- und Stauraum, eine in die Wand eingelassene Sprechanlage sowie eine umfangreiche Elektroverteilung. Auch im Flurschrank ist eine Steckdose vorhanden. Die Gewerbeeinheit liegt Strassenseitig mit 23,95 Quadrahtmeter. Zwei Separate zugeordnete Kellerräume, WC und Küche
